ソウルと首都圏主要地域のマンション価格は上昇しているが、京畿道高陽市の一山は上昇の流れから外れている。今年上半期にソウルのマンション価格が5%超上昇した一方で、一山東区と一山西区はそろって1%台下落した。これに対し、ソウルに近い徳隠・香洞・紙杻など新築住宅地が集まる徳陽区は上昇し、高陽市内のマンション価格の主導権が徳陽区の新築へ移っている様相だ。
19日に韓国不動産院のマンション価格動向を分析した結果、今年に入って6月末までにソウルのマンション売買価格は累計約5.1%上昇した。これに対し一山東区は約1.3%、一山西区は約1.2%下落した。京畿道のマンション売買価格が2.87%上昇した状況でも、一山は下落局面を抜け出せなかった。
高陽市の中でも地域差が鮮明だった。徳陽区のマンション価格は同期間に0.3%前後上がり、上昇へ転じた。過去に一山新都市が高陽市のマンション市場を代表したとすれば、足元ではソウルに近い徳隠・香洞・紙杻・三松など徳陽区の新築住宅地が価格上昇を牽引している。
一山の弱さは竣工30年前後の既存マンションで目立つ。一山西区の後谷・江善・文村マウルの専有面積84㎡前後は、足元で主に4億～6億ウォン台で取引されている。一山東区の馬頭・白石・中山洞の既存団地も似た価格帯にとどまっている。一部団地は2021～2022年に記録した最高値より20～30%低い価格で所有者が入れ替わっている。
KINTEXと長項洞一帯の新築団地は相対的に価格を守っている。首都圏広域急行鉄道（GTX）-AのKINTEX駅に近いKINTEXワンシティやフォレナKINTEXなどは、一山の既存の築古団地より高い価格帯を維持している。KINTEXワンシティの専有84㎡は最近13億ウォン台で取引された。
ただしKINTEX駅圏の新築の強さが主葉・馬頭・後谷など既存の居住地へ波及していない。GTX-Aに近い新築団地には需要が付いているが、駅から離れた築古団地は軟調が続き、一山の中でも新築と築古の価格格差が広がっている。
徳陽区は逆の流れを示している。徳隠洞のDMCハンガンホバンサミット専有84㎡は最近10億～11億ウォン台で取引され、近隣団地の中大型面積は14億ウォン台で所有者が入れ替わった。紙杻地区の専有84㎡は8億～10億ウォン台、香洞地区は7億～9億ウォン台で価格が形成されている。
徳陽区が相対的に強い背景には新築住宅とソウルへのアクセス性がある。一山は1990年代初頭に入居した大規模な築古団地が住宅市場の相当部分を占める。これに対し徳陽区には三松・元興・紙杻・香洞・徳隠地区など、直近10年余りで造成された宅地地区が連なっている。恩平区と麻浦区に隣接し、光化門や上岩（ソウルの主要業務地区）への移動もしやすい。
GTX-Aの開通効果も一山全域へは広がっていない。雲井中央駅とソウル駅を結ぶ区間が開通し、KINTEX駅からソウル駅までの列車移動時間は16分へ短縮された。だが価格上昇はKINTEX駅と大谷駅に近い新築団地に集中している。サムスン駅への接続がまだ実現しておらず、江南へのアクセス改善効果が本格的に表れていないとの分析も出ている。
1期新都市の再開発（再建築）事業もまだ初期段階だ。高陽市は白松・後谷・江村など一山先導地区3カ所を中心に特別整備計画の策定を支援している。住民が用意した計画草案をめぐり専門家と関係部署が事前協議を進めているが、実際の特別整備区域の指定と事業実施までは住民同意や事業性検討などの手続きが残っている。
パク・ハプス建国大不動産大学院兼任教授は「一山はソウル、特に江南へのアクセスが劣るうえ、パンギョのように地域内で雇用を生み出す自足機能も不足している」と述べた。続けて「再開発の基準容積率も事業性を十分に確保するには限界があり、先導地区の選定後も価格上昇期待が大きく広がれていない」と語った。さらに「GTX-Aがサムスン駅までつながれば江南へのアクセスは大きく改善し得る」とし、「大谷駅一帯に先端産業と雇用を誘致し、再開発の事業性も高めてこそ、一山の居住需要と住宅価格がともに回復できる」と述べた。