李在明大統領夫妻が共同保有するキョンギ・ソンナム市ブンダンのマンションが、再建築の組合員資格を得られない、いわゆる「ムルタクジ」となるリスクを回避できる可能性が高まった。マンションの売買契約が大詰めを迎えるなか、買主が信託会社の再建築事業施行者指定前に所有権移転登記を終えるかどうかが焦点だ。
「ムルタクジ」は再建築マンションを購入したにもかかわらず組合員資格を承継できず、新築マンションの入居権の代わりに現金清算され得る物件を意味する整備業界の隠語である。再建築への期待感が売買価格に適切に反映されにくく、一般の物件より買い手を見つけるのも容易ではない。
15日、青瓦台と不動産業界によると、李大統領とキム・ヘギョン夫人が共同保有するブンダング・スネドンのヤンジマウル・クモ1団地、専有面積164.25㎡（59坪型）のマンションは、買主との本契約締結を目前にしている。李大統領は前日の国務会議で「私はもう家がない」と語った。青瓦台の核心関係者も「数日以内に本契約を締結する予定だ」と明らかにした。李大統領はこのマンションを29億ウォンで売りに出していたが、実際の契約価格は確認されていない。
市場では買主の残代金支払いと所有権移転登記の時点に注目が集まっている。同団地は信託方式で再建築を進めており、信託会社が事業施行者に指定される前に登記が完了してこそ、買主が原則として組合員資格を引き継げるためだ。
一般的な組合方式の再建築では組合設立認可日、信託方式では信託会社が事業施行者に指定・告示された日が組合員資格の譲渡を分ける基準となる。基準日以降は、1世帯1住宅で10年以上保有し5年以上居住するなどの例外要件を満たしてこそ組合員資格を譲渡できる。
李大統領夫妻はマンションの持分をそれぞれ50%ずつ保有している。李大統領は長期保有・居住要件を満たしているとされるが、2018年11月末に李大統領から持分の贈与を受けたキム夫人は10年保有要件を満たしていない。
このため、事業施行者指定後に所有権移転登記が行われると、買主が共同名義の持分全体について完全な組合員資格を承継できない可能性がある。キム夫人の保有持分は組合員資格の承継が制限され、現金清算の対象となり得るということだ。買主の立場では、事業施行者指定前に登記を終えてこそ「ムルタクジ」のリスクを回避できる。
李大統領夫妻が保有するクモ1団地は、同じスネドンのヤンジマウルにあるクモ・チョング・ハニャンの各マンションと商店街を束ね、信託方式の統合再建築を推進している。ヤンジマウル統合再建築の住民代表団は6月30日、ソンナム市にテシン資産信託を事業施行者に指定してほしいとの申請書を提出した。
ソンナム市がテシン資産信託を事業施行者に指定・告示する前に買主が所有権移転登記を完了すれば、組合員資格を承継できる。逆に指定告示後に登記が行われると、一部持分の組合員資格の承継が制限され、現金清算リスクを抱える可能性がある。
登記まで残された時間は長くない可能性がある。老朽計画都市整備事業の事業施行者指定申請書には、通常の処理期間が30日と記されている。ヤンジマウルの住民代表団が6月30日に申請書を提出しただけに、別途の書類補完や追加審査がなければ今月末前後に指定告示が出る可能性がある。
実際、ソウル・陽川区モクトン13団地は昨年9月11日に事業施行者指定の申請書を提出した後、21日後の10月2日に指定告示が出た。ただし、書類が不備だったり関係機関との協議が長引けば、指定まで数カ月かかることもある。ソンナム市の関係者は「事業施行者指定告示の時点はまだ定まっていない」と述べた。
買主は本契約締結後、残代金を支払い、所有権移転登記を急ぐ必要があるとみられる。整備業界の関係者は「買主も事業施行者指定以後に組合員資格の承継が制限され得る点を把握したうえで契約に臨んだ可能性が高い」とし、「残代金の支払いと登記手続きを可能な限り迅速に進めようとするはずだ」と語った。
国土交通部の実取引価格公開システムによると、4月29日、同じ団地で同じ面積のマンションが30億3000万ウォンで取引された。現在、市場に出ている物件の売り希望価格は31億ウォン前後だ。