「最近のコシウォンはもはや受験生だけが住む場所ではない。自分が運営するソウルのサダンとカンナムのコシウォンは、外国人が全入居者の30〜50%を占める。留学生需要が多い大学街では、外国人比率が70〜80%まで上がるところもある」
ウィ・ソンフンCreativewe代表兼コシウォン『サダン生活』院長は最近ChosunBizと会い、「低い保証金と公共料金込みの月世帯家賃、短い契約期間のためにコシウォンを探す外国人が増えている」と述べた。
かつて司法試験や公務員試験を準備する受験生の空間だったコシウォンが、外国人労働者や留学生、住居費を節約しようとする若者が選ぶ低価格の1人居住へと変わっている。
ウィ代表は大企業を退社した後およそ3年前にソウルのサダンで最初のコシウォンを買収した。現在はサダンとカンナムでそれぞれ30室規模のコシウォンを運営する。サダン店は共用トイレと共用キッチンを使うミニルーム中心で、カンナム店はワンルーム型で構成している。平時の空室率は5〜10%水準だ。
同氏はコシウォン運営だけでなく起業コンサルティングやセミナーも行う。これまで30人余りの起業を支援した。YouTubeチャンネル『サダン生活』とインスタグラム『サダン生活トゥーン』では、コシウォン運営と共働き夫婦の資産形成の話を紹介している。
ウィ代表は「ソウルで公共料金込みで月30万〜40万ウォン台の寝泊まり空間を民間が新規供給するのは、次第に難しくなっている」とし、「コシウォンは依然としてソウルの低価格1人居住の一角を担っている」と述べた。以下、ウィ代表との一問一答。
─大企業を辞めてコシウォン事業に乗り出した理由は。
「妻とは社内結婚だった。子どもが生まれた後、夫婦が継続して会社勤めをするのがよいのか悩んだ。一緒に育児休業を取り、資産形成とビジネスを勉強した。退社するには安定的なキャッシュフローが必要だった。
オンライン事業から空間賃貸業まで検討する中でコシウォンを知った。初期資本は必要だが、入居率を維持すれば収益をある程度予測できる事業だと判断した」
─コシウォンを引き継いで最初に変えたことは。
「20年以上の古いコシウォンだった。全体の内装を施し、清掃は専門業者に任せた。ドアロックを設置し、院長が常駐しなくても運営できるシステムも整えた。
コシウォンは華やかな内装よりも清掃と設備管理、苦情対応が重要だ。入居者が毎日生活する空間なので、基本的な管理が入居率と満足度を左右する」
─事業規模と収益はどの程度か。
「具体的な売上高と純利益の開示は難しい。ただコシウォン1カ所で会社員の平均月給程度の月間営業利益を上げている。
ソウルでコシウォンを起業するには保証金と権利金などを合わせて2億5,000万ウォン前後、キョンギ圏は2億ウォン程度が必要だとみている。投資金1億ウォン当たり月200万ウォン前後の営業利益が可能かどうかを参考基準とするが、実際の収益は立地と賃料、空室率によって異なる」
─収益が上がるコシウォンは何が違うのか。
「最も重要なのは立地だ。だからといって必ず地下鉄駅の目の前や大通り沿いでなければならないわけではない。長期居住者は路地裏の静かな環境を好むこともある。
清掃と設備管理も重要だ。起業者の立場では、家主に支払う賃料を細かく見るべきだ。周辺商店の賃料と比較して適正か、契約更新時にどの程度上がり得るかを確認しなければならない」
─最近のコシウォンには主に誰が住むのか。
「過去には受験生や日雇い労働者、基礎生活受給者（生活保護に相当）など居住脆弱層の住まいというイメージが強かった。今もこうした需要はあるが、最近最も目立って増えたのは外国人だ。
サダンとカンナムのコシウォンは、外国人が全入居者の30〜50%を占める。大学街には留学生を中心に運営するコシウォンも増えている」
─記憶に残る外国人入居者はいるか。
「サダンのコシウォンには首都圏の物流センターで働くベトナムの若者が住んでいた。早朝にサダン駅近くで通勤バスに乗って出勤した。ベッドが入る小さな部屋だが、月世帯家賃が30万ウォン台なので生活費を抑え、貯蓄しやすいと言っていた。
カンナムのコシウォンには韓国文化に関心があり韓国語を学びに来たタイの学生がいた。大学の語学堂に通っていたが、ソウル中心部の高い居住費のためコシウォンを選んだ。交通が便利でありながら費用を節約できる点に満足していた」
─外国人がワンルームやオフィステルの代わりにコシウォンを選ぶ理由は。
「保証金の負担が小さく、契約期間を柔軟に定められるからだ。月世帯家賃のほかに別途の公共料金がかからない所も多い。韓国に初めて来て仕事がどの程度続くか分からない外国人にとって、一時金が拘束されるワンルーム契約は負担が大きい。
すでに韓国に定着した外国人が、新たに来る友人や家族にコシウォンを紹介する場合もある。部屋探しを代わりにしてあげたり、空港への移動を手伝ったりする形で紹介ネットワークができている」
─外国人が増えて運営方式も変わったか。
「共用キッチンの利用が増え、香辛料の匂いなど生活文化の違いで既存の入居者が不便を訴えることもある。互いに異なる生活様式を調整することも運営者の役割になった。
コシウォン市場を三つの段階で見る。第一はシンリムドンの司法試験村に代表される受験生の空間だ。第二は日雇い労働者と高齢者、居住脆弱層の空間だ。今は外国人と住居費を節約しようとする若者が共に入ってくる第三段階だ」
─月30万〜40万ウォン台のコシウォンは、ソウルの1人居住市場でどんな意味があるか。
「コシウォン事業の本質は住居費の節約だ。ソウルで新たに1人居住空間をつくりながら月30万〜40万ウォンの入居料を受け取るのは難しい。建築費と人件費が大幅に上がったからだ。
古いコシウォンは設備が老朽化しているが、公共料金込みで月30万〜40万ウォンで部屋を提供できること自体が競争力だ。住居費を最大限に抑えなければならない人には依然として選択肢になる」
─再開発・整備事業と強化された施設基準はどんな影響を与えるか。
「ソウルは1人居住の需要が堅調だが、安価な部屋を新規供給するのは難しい。資材費と人件費が上がったうえ、コシウォンを新設する際には窓や廊下、消防施設などの基準を満たさなければならない。工事費が増えれば入居料も低く設定しにくい。
月30万〜40万ウォン台のコシウォンは、景気が悪いときほど需要が維持されるとみる。支出を削っても、寝る空間は必ず必要だからだ」
─今後の目標は。
「コシウォンを適切にセットアップすれば、入居問い合わせと集金は自ら対応しつつ、清掃と設備管理は外部業者を通じてシステム化できる。
コシウォンは売上を継続的に伸ばしにくく、権利金という初期費用も必要だ。そこで、安定的なオフライン事業を基盤に起業コンサルティングとセミナー、コンテンツ事業を育てようと考えている。
コシウォンを家だと考える人もいれば、目標を達成するために一時的に住居費を節約しに来る人もいる。サダン生活で過ごした時間が入居者たちに良い記憶として残ってほしい」