銀行が家計向け与信の総量管理に入るなか、新築マンション入居時に必要な残代金ローンのハードルも上がっている。一部の銀行は定められた枠内で先着順に融資申請を受け付けており、入居を控えた予備入居者が残代金の調達に非常事態となっている。残代金ローンを受けられなければ、手付金や中間金を支払っても入居できなかったり延滞リスクに追い込まれたりする可能性があるため、入居予定者の間では「実需向けの融資は例外とすべきだ」という声が高まっている。
10日不動産業界によると、最近、銀行が住宅ローンと団体ローンの取り扱いを慎重に運用するなかで、一部の新築マンション入居予定者が残代金の確保に苦労している。残代金ローンは、マンションの分譲を受けた人が入居時点で残る分譲代金を支払うために受ける団体ローンである.
金融当局の家計向け与信総量管理の方針が強化されるにつれ、銀行は個別の住宅ローンだけでなく団体ローンの取り扱い規模も縮小している。個人ごとの融資上限が直接縮むわけではないが、銀行ごとに新規取り扱い枠が制限されるため、予備入居者は融資が可能な銀行と申込のタイミングを探さざるを得ない状況だ。
光州広域市のある入居予定マンションでは最近、200億ウォンの枠で残代金ローンの受け付けが進んだ。該当銀行のローン募集人は「世帯当たりの融資額が大きいだけに50世帯前後を受け付けただけでも枠が埋まる見通しだ」と語った。
京畿・華城市で今月末に入居を控えたある団地も事情は同じだ。入居予定者は「審査の前段階で申請の受け付け自体がふさがれる状況は理解しがたい」とし、「団体ローンが開いても数時間で締め切られ、待機者が多い」と述べた。
釜山のある新築団地では、組合と入居予定者協議会が残代金ローンの確保に向け金融会社と接触したが、枠の余力を理由に難色を示したところが多かったとされる。この団地の入居予定者は自治体などに民願（苦情）を申し立てた。
入居予定者は「既存の中間金ローンを取り扱っていた銀行でも、残代金ローンへの転換や追加枠の配分は難しいという立場を受け取った」とし、「マンションの分譲を受けた人が信用度や分譲代金を支払う意思と無関係に延滞リスクに追い込まれ得る」と主張した。入居予定者は国土交通部（国土交通省に相当）と金融当局に対し、新築入居団地に対する枠の例外適用や一時的な増額を建議してほしいと要請した。
残代金ローンの縮小で入居に支障が生じる懸念が高まったのは今回が初めてではない。2024年末、ソウル江東区のオリンピックパークフォレオン入居を前にしても、銀行の家計向け与信管理強化で残代金ローン確保の問題が浮上した。1万2000世帯余りに達する大規模団地の入居に支障が出かねないとの懸念が強まると、主要銀行は銀行ごとに総枠を定めて残代金ローンを取り扱った。
不動産業界では、残代金ローンを一般的な投資性ローンと同じ基準で締め付ければ、実需者の被害が大きくなり得るとみる。ある不動産業界関係者は「残代金ローンは、分譲時に分譲価格と手付金、中間金、残代金の計画を立て、入居時点で受ける融資だ」とし、「急に融資が止まれば、別途で数億ウォンを調達しにくい入居予定者が被害を受けざるを得ない」と述べた。
ソ・ジンヒョン広運大不動産法務学科教授は「投機目的ではない無住宅者や実居住目的の需要者には、残代金ローンが円滑に実行されるよう選別的な補完策を検討する必要がある」と語った。