ソウル蘆原区ウォルゲ洞の老朽アパート団地の呼び値が再建築期待感で上昇している。ウォルゲサムホ4次20坪型の呼び値は最近9億ウォン前後まで上がった。近隣のミソン・ミリュン・サムホ3次、いわゆる「ミミサム」再建築とクァンウンデ駅勢圏開発が重なり、ウォルゲ洞一帯の老朽団地価格が再評価される雰囲気だ。
8日、整備業界と近隣の公認仲介業所によると、蘆原区ウォルゲ洞のウォルゲサムホ4次20坪型の売り物件の呼び値は最近9億ウォン水準で形成されている。同団地は1987年に竣工した910世帯規模のアパートで、供給面積68㎡と79㎡など中小型中心で構成された。前年同時期に20坪型の実取引価格が6億ウォン台後半から7億ウォン前後だった点を勘案すると、現場の呼び値は1年で約2億ウォン上がった。
実取引価格も上昇基調だ。ウォルゲサムホ4次20坪型は最近7億ウォン台半ばで取引され、5月には8億2000万ウォンで売れた。近隣のA公認仲介業所関係者は「20坪型の売り物件は2〜3件ほどしか残っていない」とし「再建築への期待が高まり、家主が価格を容易に下げていない」と語った。別の仲介業所関係者も「現場では8億ウォン台の物件を急ぎ売りとみる雰囲気だ」と述べた。
価格上昇の背景には再建築事業の進展がある。蘆原区は今年、ウォルゲサムホ4次の再建築整備区域指定および整備計画案を公開した。計画案によると、同団地は既存の7棟、910世帯から最高41階、10棟、1239世帯規模の団地に変わる。第3種一般住居地域の国土計画法上の容積率上限は300%だが、今回の整備計画案には駅勢圏特例と事業性補正係数などを反映した法定上限超過容積率339.74%が示された。新築アパートは専有面積59㎡、74㎡、84㎡中心で計画された。
すぐ隣のミミサム再建築もウォルゲサムホ4次の呼び値を押し上げる要因とされる。ミミサムはウォルゲミリュン・ウォルゲミソン・ウォルゲサムホ3次を総称する団地で、現在3930世帯規模だ。整備計画案によると、ミミサムは最高50階、6100世帯以上の大規模団地に再建築する案が検討されている。ミミサムの主要な間取りが既に9億ウォン後半から10億ウォン台の取引圏に入ったことで、相対的に価格が低かったサムホ4次にも買いが付いているとの分析だ。
クァンウンデ駅勢圏開発も期待を高めている。クァンウンデ駅一帯ではソウルワンアイパークを中心に住宅・業務・商業施設が結合した複合開発が進行中だ。開発が完了すれば共同住宅と業務施設、ホテル、商業施設などが入居し、ウォルゲ洞一帯の居住イメージも変わるとの期待が出ている。
蘆原区の再建築の動きはウォルゲ洞にとどまらない。チュンゲグリーン、チュンゲジュゴン、サンゲジュゴン、ハゲチャンミなど1980〜1990年代に竣工した大規模団地も再建築の検討に入った。
ある建設会社関係者は「蘆原区は老朽の大規模団地が多く、交通・生活インフラが整っているため、再建築への期待が乗れば価格の反応が速くなり得る」とし「ただし初期の再建築団地は工事費や負担金、事業期間の変数が大きいため、呼び値の上昇と実際の事業性は区別して見るべきだ」と述べた。