最近、首都圏のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）相場が上昇基調を続け、新たにチョンセ（韓国特有の賃貸制度）を探す借り手の負担も増している。新規契約は現行相場を素早く反映する一方、再契約は既存の契約条件の影響を受けるため、同一団地・同一専有面積でも新規契約と再契約の間でチョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金の格差が拡大している。ソウルのマンションでは、同一団地内でも新規契約のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金が再契約より8000万ウォン（専有面積84㎡基準）高いことが分かった。
6日、不動産プラットフォームのZIGBANGは、こうした内容を含む今年1月から6月までの首都圏マンションのチョンセ（韓国特有の賃貸制度）取引分析結果を公開した。分析は同一団地・同一面積で新規契約と再契約がともに発生した事例を対象に実施した。チョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金は同一団地・同一面積の取引中央値を基準に比較し、対象は専有面積59㎡型と84㎡型である。月額賃貸契約は除外した。
ソウルは首都圏の中で新規契約と再契約のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金格差が最も大きく表れた。専有59㎡型は新規契約と再契約のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金の差が1月の3500万ウォンから6月には7750万ウォンへと倍以上に拡大した。同期間に新規契約のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金は5億ウォンから5億4750万ウォンに上昇した一方、再契約は4億6500万ウォンから4億7000万ウォン水準にとどまった。
専有84㎡型の格差はより際立った。新規契約と再契約のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金の差は1月の4375万ウォンから6月には8000万ウォンへと拡大した。新規契約のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金は同期間に6億5625万ウォンから7億ウォンへ上昇したが、再契約は6億1250万ウォンから6億2000万ウォン水準にとどまり、新規契約と再契約の上昇幅の差が鮮明になった。
キョンギドでも新規契約の負担が増す流れが見られた。専有59㎡型は新規契約と再契約のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金の差が1月の2000万ウォンから6月には2200万ウォンへと小幅拡大した。一方、専有84㎡型は同期間に1050万ウォンから5100万ウォンへと大きく広がった。新規契約のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金は4億ウォンから4億5000万ウォンへ上昇したが、再契約は3億8950万ウォンから3億9900万ウォン水準の上昇にとどまり、新規契約との格差が一段と拡大した。
一方、インチョンでも新規契約が再契約より高いチョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金で取引される流れは同じだったが、ソウル・キョンギのように格差が拡大する様相は相対的に限定的だった。6月時点で専有59㎡型の新規契約と再契約のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金の差は950万ウォン、専有84㎡型は712万ウォンで、首都圏の中で最も小さい水準を記録した。
実際の取引でも再契約の比重が徐々に高まる流れが確認された。ソウルは新規契約比率が1月の52.6%から6月には45.0%へ低下した一方、再契約比率は47.4%から55.0%へ上昇し、4月以降は新規契約を上回った。キョンギドでも同期間に再契約比率が38.6%から45.4%へ高まった。
新規契約は現行相場が即時に反映される一方、再契約は既存の契約条件の影響を受ける。ここに契約更新請求権が適用される場合には、制度上、賃料増額が制限されることで新規契約と再契約の間のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金格差を拡大させる要因として作用し得る。契約更新請求権を使わない一般的な再契約は現行相場が相対的に反映され得るが、既存契約を基盤とする以上、新規契約とは保証金水準に差が生じ得る。
最近のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）物件不足と相場上昇で新規契約に必要な保証金負担が増したうえ、引っ越し費用や仲介手数料などの付帯費用まで考慮し、既存入居者の再契約選好が増えているとみられる。ソウルとキョンギドを中心に再契約比重が着実に高まる流れが確認された以上、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）相場の強含みが続く間は、新規契約と再契約の間のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金格差拡大と再契約選好の現象が当面持続すると展望される。