共に民主黨が登録賃貸事業者の地位を義務賃貸期間の終了時に自動抹消する現行制度を再び改める案を推進している。自動抹消後も既存の賃貸借契約は続く一方で税制優遇は切れるため、賃貸人と賃借人の双方に副作用が生じ得るという理由からだ。2020年当時、与党だった共に民主黨の主導で導入された制度を6年ぶりに見直す格好である。
◇ 与 「既存契約が終わるまで賃貸事業者の地位を維持」
6日、国会と建設業界によると、復基王・共に民主黨議員室は8日、ソウル・ヨイドの国会議員会館で「民間賃貸住宅の供給拡大と居住安定」討論会を開く。討論会では義務賃貸期間の終了に伴う登録賃貸事業者の自動抹消問題と民間賃貸住宅の供給安定策などが議論される予定だ。
争点は「民間賃貸住宅に関する特別法」上の自動抹消の時点である。復議員らは昨年8月、登録賃貸事業者が義務賃貸期間の終了後も当該住宅を引き続き保有する場合、既に締結された賃貸借契約が終わる日まで賃貸事業者の地位を維持する内容の改正案を提出した。
現行の自動抹消制度は文在寅（ムン・ジェイン）政権当時の2020年7月に発表された「7・10住宅市場安定補完対策」に基づき導入された。当時、政府は義務賃貸期間が4年の短期民間賃貸住宅制度と、8年のアパート長期一般民間賃貸住宅制度を廃止した。既存の登録賃貸事業者も義務賃貸期間が終われば登録が自動抹消されるようにした。
問題は自動抹消後も既存の賃貸借契約が残っている場合だ。登録賃貸住宅は義務賃貸期間中、賃借人が別途に契約更新要求権を行使しなくても、賃貸人は再契約を拒みにくい。業界では、賃貸事業者の地位と税制優遇は消えたが、賃貸借契約と賃借人保護の仕組みは引き続き適用され、賃貸人が相場より低い賃料で賃貸を続けざるを得ない事例が生じていると主張する。
◇ 2018年大量登録分が満期… 全月世市場の変数に
民主党が自動抹消問題を改めて検討するのは、今年から大規模な満期物件が出てくるためだ。とりわけ2018年に登録した8年物の長期賃貸住宅が相次いで義務賃貸期間の終了を迎える。
文在寅（ムン・ジェイン）政権は発足初期、登録賃貸事業者制度を積極的に奨励した。2017年8・2対策当時、金賢美・国土交通部長官は多住宅保有者に対し、家を売却するか賃貸事業者として登録するよう求めた。賃貸事業者として登録すれば税制・金融優遇を与える方針も併せて示した。その結果、2017年に5万7000人だった新規登録賃貸事業者は2018年に14万8000人へと増加した。新規登録賃貸住宅数も同期間に19万戸から38万2000戸へと倍以上に増えた。
しかし2020年の制度廃止以後、登録賃貸事業者は義務賃貸期間が終われば自動的に地位を失うことになった。税制優遇がなくなった賃貸人が住宅を売却したり実需居住を選択した場合、既存賃借人の居住不安が高まるとの懸念が出ている。足元で全・月世の物件が減り賃料が上昇する中、登録賃貸住宅の自動抹消が賃貸借市場の新たな変数になり得るということだ。
成昌燁・大韓住宅賃貸人協会長は「税制優遇が切れた賃貸人が家を売るか、実需居住を理由に既存賃借人に退去を求める可能性が高まった」と述べ、「全・月世の物件が不足する状況で、2018年の大量登録分の自動抹消が賃貸借市場に衝撃を与え得る」と語った。成昌燁は「2020年の7・10対策当時にもこのような副作用が提起されたが、十分な補完なしに立法が行われ、時間の経過とともに問題が現実化している」と述べた。
徐珍亨・光雲大不動産法務学科教授は「副作用が生じるたびに法を改正するやり方が繰り返されれば政策の信頼が低下する」とし、「賃貸人の税制優遇と賃借人の居住安定を併せて考慮し、制度を整備すべきだ」と述べた.