政府が7月末に税制改編案を発表するのを前に、不動産専門家は取引税の負担を下げて住宅取引を増やす方向の改編が必要だとみている。取得税と譲渡所得税の負担を下げて売り物件が市場に出るようにすべきだということだ。保有税をめぐっては強化と緩和の意見が分かれたが、取引税の引き下げなしに保有税だけを引き上げると、税負担が賃借人に転嫁されて全・月世市場の不安を高める恐れが大きいとの懸念が多かった。
6日、ChosunBizが不動産専門家10人に税制改編の方向性を尋ねた結果、10人中7人が取引税を下げるべきだと答えた。取得税と譲渡所得税など取引段階の税負担を下げて住宅売買を活性化すべきだという趣旨だ。税負担のために家を売れない「売り物件のロックイン」を緩和すべきだとの意見が多かった。残りの3人は取引税を現水準で維持すべきだとした。
◇「取引税を下げて売り物件を誘導すべき」…保有税だけ上げれば賃貸不安
専門家は取得税と譲渡所得税の体系を手直しすべきだとみている。住宅数と規制地域かどうかに応じて重課される取得税の体系を廃止するか一部緩和すべきだとの回答は10人中7人だった。多住宅保有者の譲渡所得税の重課については、10人中8人が完全廃止または時限的猶予の延長が必要だと答えた。
取引税を下げれば住宅取引が増えるとの見方も多かった。専門家10人中9人は、取引税の引き下げが取引増加につながり得るとみた。ナム・ヒョグ・ウリィ銀行不動産研究員は「税制改編は市場価格を統制する抑制策ではなく、住宅が必要な人に円滑に供給され取引されるよう助ける潤滑油の役割に集中すべきだ」と述べた。
保有税をめぐっては意見が割れた。保有税を強化すべきだとの回答と、緩和すべきだとの回答はいずれも4人だった。現行水準を維持すべきだとの回答は2人だった。
ただし保有税のうち国税である総合不動産税については、廃止または緩和の意見が優勢だった。回答者10人中6人は宗合不動産税を廃止するか、財産税と統合すべきだとみた。1人は緩和、2人は現行維持の意見を出した。宗合不動産税を引き上げるべきだとの回答も1人いた。この回答者は、長期的には租税抵抗を和らげつつ高額住宅に対する税負担を増やす必要があると説明した。
専門家は、取引税の引き下げなしに保有税だけを上げれば住宅価格の安定効果は限定的だとみている。回答者10人中6人は、保有税の強化が住宅価格の安定に大きな効果を出しにくいと答えた。短期的に高額住宅の一部が売りに出る可能性はあるものの、増えた税負担が賃借人に転嫁され、全・月世市場の上昇圧力が強まる恐れがあるということだ。
イ・ウンヒョン・大韓建設政策研究院研究委員は「保有税と取引税をともに引き上げれば、取引活性化や全・月世市場の安定は期待しにくい」と述べた。
◇多住宅・賃貸事業者の税制も「取引活性化に合わせるべき」
専門家は多住宅保有者と登録賃貸事業者、非居住1住宅者の税制も、取引活性化と賃貸借市場の安定を併せて考慮して改編すべきだとみている。政府は5月に多住宅保有者の譲渡所得税重課の猶予を終了したのに続き、登録賃貸事業者と非居住1住宅者の税制改編を検討している。
多住宅保有者の税制については、譲渡所得税の重課猶予を延長するか、完全に廃止すべきだとの意見が多かった。回答者10人中5人は完全廃止、3人は時限的猶予の延長を主張した。アパートと非アパート、首都圏と地方など住宅類型と地域に応じて譲渡所得税を差別適用すべきだとの意見もあった。
登録賃貸事業者の税制優遇縮小については反対意見が多かった。税負担を高めれば、賃貸人がその負担を賃借人に転嫁するか、賃貸住宅の供給が減る恐れがあるとの懸念からだ。
コ・ジュンソク・延世大学校商南経営院教授は「税金による規制政策は、その負担が賃借人に転嫁され得るため、むしろ減税を通じて多住宅保有者の売り物件が市場に出るようにすることが住宅価格の安定に資する」と述べた。キム・ドクレ・住宅産業研究院住宅研究室長は「多住宅保有者への税制強化は全・月世世帯に影響を及ぼさざるを得ないため、賃貸借市場への配慮が必要だ」と語った。
ソン・インホ・韓国開発研究院（KDI）経済教育・情報センター所長は「政府は賃貸政策に重点を置き、特にチョンセ（韓国特有の賃貸制度）市場の安定化に注目する必要がある」とし、「多住宅保有者の登録賃貸の活性化がむしろ必要な時点だ」と強調した。
非居住1住宅者の税制については、現行の体系を維持すべきだとの意見が過半だった。実居住1住宅者よりも優遇を減らすべきだとの意見は1人、非居住の事由に応じて税制を差別適用すべきだとの意見も1人だった。
高額1住宅者の税負担をめぐっては意見が分かれた。高額1住宅者の税負担を緩和するか現水準で維持すべきだとの意見が半数だった。税負担を強化しつつも、高齢者と長期保有者には例外を設けるべきだとの意見は4人だった。
◇「税制だけでは住宅価格は抑えられない」…供給・金融対策の並行が必要
専門家は、税制改編だけで不動産市場を安定させるのは難しいとみている。増税が需要抑制策としてのみ受け止められれば、取引は減り価格は上がる副作用が生じ得るということだ。税制改編とともに住宅供給、金融、賃貸借対策を併せて打ち出すべきだとの意見が多かった。
ウ・ビョンタク・新韓プレミアパスファインダー専門委員は「供給・金融・賃貸借政策などが同時に微調整されるべきだ」とし、「短期的な市場安定効果のためには金融政策を、長期効果のためには供給が伴うべきだ」と述べた。
ソン・インホ所長は「不動産市場の安定に及ぼす税制の影響は極めて限定的だ」とし、「金利と金融の流れ、供給が不動産市場に重要だ。金融規制は金利上昇期と重なる場合、市場に直接的な影響を与え得る」と述べた。
※専門家10人 ▲コ・ジュンソク・延世大学校商南経営院教授 ▲キム・ドクレ・住宅産業研究院住宅研究室長 ▲ナム・ヒョグ・ウリィ銀行不動産研究員 ▲パク・ウォンガプ・KB国民銀行不動産首席委員 ▲ソ・ジンヒョン・光云大学校不動産法務学科教授 ▲ソン・スンヒョン・都市と経済代表 ▲ソン・インホ・韓国開発研究院（KDI）経済教育情報センター所長 ▲ウ・ビョンタク・新韓プレミアパスファインダー専門委員 ▲ユ・ソンジョン・建国大学校不動産学科教授 ▲イ・ウンヒョン・大韓建設政策研究院研究委員（カナダ順）