ソウル市が7月末に住居中心型の民間都心複合開発事業の運営基準を示す。公共寄与の比率や容積率の体系、駅勢圏の認定範囲、非住居施設の比率など、事業性に直接影響する基準が盛り込まれる。ソウルでこの基準に合わせて整備計画の策定を準備している地区は16カ所と把握された。
3日、整備業界によると、ソウル市の公共住宅課・都心公共住宅複合チームは「住居中心型都心複合開発事業運営基準」を制定するための最終作業を進めている。運営基準は今月末ごろに公開される予定である。
運営基準には▲事業対象地の要件▲複合開発計画の策定基準▲用途地域の変更基準▲公共寄与の算定基準などが含まれる。ソウル市の関係者は「公共寄与の基準と容積率の体系、駅勢圏を駅から何mまで認めるかなどを総合的に検討し、運営基準に盛り込む予定だ」と述べ、「今月末ごろに発表する計画だ」と語った。
民間都心複合開発事業は、駅勢圏や準工業地域、老朽住宅地などを高密度に複合開発して住宅供給の速度を高めようとする制度である。2025年2月7日に施行された「都心複合開発支援に関する法律」により、信託会社やリート（REITs・不動産投資会社）などの民間事業者も施行者として参加できるようになった。ソウル市は今年1月に関連条例を施行した。
事業は大きく「成長拠点型」と「住居中心型」に分かれる。成長拠点型は乗換駅近郊など商業・業務機能を拡充できる地域が主な対象である。住居中心型は駅勢圏と準工業地域、老朽住宅地を中心に住宅供給機能を強化する事業である。
ソウル市は5月末に成長拠点型の運営基準を先行して策定した。この基準では、用途地域の上方変更によって増える容積率インセンティブに対する公共寄与の比率を増加容積率の50%と定めた。ただし標準地公示地価の平均がソウル市全体平均の60%以下である自治区で事業を推進する場合、地域の事情と均衡発展の必要性を考慮して公共寄与比率を30%に引き下げることを可能とした。
例えば、用途地域の上方変更で増えた容積率を賃貸住宅に単純換算したときに100戸を追加で建てられるなら、そのうち50戸に相当する物量を公共寄与として拠出する構造である。地価が低く緩和基準の適用を受ける自治区では、公共寄与の負担が30戸水準まで下がり得る。
住居中心型の運営基準でも、公共寄与と容積率の体系が事業性の核心変数になる見通しである。整備業界では、公共寄与の負担が大きくなれば事業性が低下し、逆に基準が緩和されれば老朽駅勢圏と準工業地域を中心に事業推進が加速し得るとみる。
ソウル市は住居中心型都心複合開発事業で、商業・業務施設など非住居施設の比率は事業施行者が事業地の特性に合わせて定められるようにする方針である。マンションなどの住居施設と非住居施設の比率を一律に定めず、立地と需要に応じて民間が判断する余地を与える趣旨である。