不動産税制は歴代政権が住宅価格を抑えたり取引を活性化させたりするために繰り返し取り出してきた政策手段である。住宅価格の上昇期には保有税と譲渡所得税の負担を高め、多住宅保有と短期差益の需要を抑制し、低迷期には税負担を下げて取引回復を誘導した。
問題は、税制が長期原則よりも政権ごとの市場対応手段として使われ、予見可能性が低下した点である。税制強化は売り物件の枯渇と課税への反発を、税制緩和は投資需要の刺激と資産格差をめぐる論争を招いた。
不動産税制が政権ごとに強化と緩和を繰り返し、市場では「政権が変わるまで耐えればよい」という認識が定着したという指摘が出ている。
◇ 保有も取引も難しくした税制強化
盧武鉉政権は不動産税制を投機抑制の中核手段とした。住宅価格が跳ね上がった2005年、高価格住宅と多住宅保有の負担を高めるために総合不動産税を導入した。その後、不動産対策を通じて宗合不動産税の負担を大きくし、1世帯2住宅以上の保有者に譲渡所得税の重課を適用する案も推進した。長期保有特別控除の排除も併せて取り沙汰された。
目標は明確だった。高価格住宅と多住宅保有に伴う価格上昇の利益を削り、多住宅所有者の売り物件放出を誘導するというものだった。だが市場では異なる反応が現れた。保有税負担は増したが譲渡所得税まで高くなると、家を売るより耐えたり、贈与や賃貸への転換を選ぶ事例が増えた。いわゆる「売り物件の枯渇（ロックイン）」だ。
税制が多住宅所有者を圧迫すると、高価格・核心地の住宅1戸に需要が集中する「賢い一戸」志向も強まった。韓国不動産院のマンション売買価格指数を基準にした業界算定によると、盧武鉉政権期に全国のマンション価格は64.1%、ソウルのマンション価格は74.4%上昇した。
文在寅（ムン・ジェイン）政権も税による市場安定に乗り出した。低金利と潤沢な流動性のなかで住宅価格が急速に上がると、調整対象地域の多住宅所有者に対する譲渡所得税の重課、宗合不動産税の強化、取得税の重課を相次いで導入した。政権中盤の2020年にも住宅価格の上昇基調が鈍らないと、多住宅所有者の宗合不動産税の重課税率を最大6%に引き上げ、法人保有住宅には最高税率を適用した。多住宅所有者の取得税率も最大12%まで高めた。
保有税、取得税、譲渡所得税を同時に高める方式は、盧武鉉政権時に現れた副作用を再び呼び起こした。売却負担が大きくなり取引が減り、住宅価格の上昇期待が折れないと、一部の家主は増えた税負担を賃借人に転嫁しようとした。同じ基準の業界算定によると、文在寅（ムン・ジェイン）政権期に全国のマンション価格は78.3%、ソウルのマンション価格は106.3%上昇した。
李在明政権も不動産市場の安定に向けた税制改編を予告した。保有税負担の強化、長期保有特別控除の調整、多住宅所有者の税制優遇縮小などが取り沙汰されている。ただし税法改正案が確定するまで、市場の様子見姿勢が続く可能性は大きい。
◇ 税制緩和で取引は回復したが投資需要をめぐる論争
逆に李明博（イ・ミョンバク）政権は参与政府（盧武鉉政権）時に強化された不動産税制を大幅に緩和した。世界金融危機と住宅景気低迷のなかで取引回復が最優先課題となった。宗合不動産税の課税基準を引き上げ、住宅分の税率を引き下げた。譲渡所得税の負担も減らし、多住宅所有者の譲渡所得税の重課撤廃も推進した。2011年には住宅取得税を時限的に50%減免した。
税負担の緩和は取引回復には寄与したが、高価格不動産の保有者と多住宅所有者の保有コストを下げ、資産の不平等是正と投機抑制の機能を弱めたという批判も受けた。ただし住宅価格は安定基調を示した。同じ基準で李明博（イ・ミョンバク）政権期に全国のマンション価格は4.2%、ソウルのマンション価格は10.4%下落した。
朴槿恵（パク・クネ）政権も低迷した住宅市場を活性化するため需要喚起に焦点を合わせた。当時、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）の需要が売買に転換しなかったため、取得税の恒久的引き下げ、多住宅所有者の譲渡所得税の重課撤廃などを推進した。民間賃貸の供給を増やすとして、賃貸事業者に取得税、財産税、譲渡所得税の優遇も与えた。
この政策は取引正常化には寄与したという評価を受けた一方で、多住宅所有者に保有コストを下げ、賃貸事業者制度を通じた抜け道を開いたという批判も招いた。朴槿恵（パク・クネ）政権期のマンション価格上昇率は全国16.7%、ソウル17.6%だった。
尹錫悦（ユン・ソンニョル）政権は文在寅（ムン・ジェイン）政権時に急激に強化された宗合不動産税と譲渡所得税の負担を元に戻すことに焦点を合わせた。宗合不動産税の基礎控除を引き上げ、税率を引き下げた。多住宅所有者の譲渡所得税の重課も時限的に除外した。尹錫悦（ユン・ソンニョル）政権期に全国のマンション価格は5.99%下落し、ソウルのマンション価格は3.26%の上昇にとどまった。
◇ 弱まった税制効果、長期原則を打ち立てるべきだ
問題は不動産税制が過度に複雑になった点である。価格安定、取引正常化、投機抑制、税収確保という目標が政権ごとに積み重なり、税制は予測しにくい構造になった。市場では「ヤンポセ」という言葉まで出た。譲渡所得税が頻繁に変わるため、税理士も計算を放棄するという意味だ。
税金は家を買うか、売るか、贈与するかといった長期の意思決定に直接影響を及ぼす。ところが不動産税制が頻繁に変わると、国民は税の原則に従って動くよりも次の政権の税制変更を待つようになる。強い税制政策を打ち出しても市場がすぐ反応しない理由である。
イ・チャンヒ・ソウル大学法学専門大学院名誉教授は論文「不動産保有税の回顧と展望」で、財産税と総合不動産税が複数の政策目標と政治的カラーを盛り込み、法令体系が混乱したと指摘した。不動産税制が市場安定の手段として機能するには、短期処方より長期原則が先だという意味である。
専門家は保有税と取引税の役割を明確に分けるべきだと語る。匿名を求めたある専門家は「保有税は不動産保有に伴う社会的費用を反映する一方で、取引税と譲渡所得税は売り物件の放出を阻まないように設計すべきだ」と述べ、「政権が変わるたびに税制が大きく揺れる構造を改めなければ、不動産税制の政策効果はさらに弱まらざるを得ない」とした。