京畿道城南市が中園区ハデウォンドンのソンウォンチョウォンアパートの再建築の事業性検討に入る。しばらく老朽アパートの整備事業ではリモデリングが再建築の代案として取り上げられてきたが、最近は城南の旧市街地でも再建築の可能性を先に見極める団地が出ている。盆唐の再建築とともにスジョン・中園の旧市街地整備事業にも速度を上げるという城南市の政策基調が反映された流れだとの分析が出ている。
3日、整備業界と城南市によると、城南市はソンウォンチョウォンアパートを対象に再建築の可能性と事業性を検討している。ソンウォンチョウォンアパートは京畿道城南市中園区ハデウォンドン115-3一帯にある団地で、1995年12月に使用検査を受けた。総281世帯、3棟、最高12階規模である。延べ面積は2万8505平方メートル、容積率は200.5%、建ぺい率は24.3%だ。
今回の検討は京畿道の老朽共同住宅再整備コンサルティング支援事業に基づき推進される。この事業は整備事業の初期段階で住民が再建築やリモデリングなど事業方式を判断できるよう、事業性分析や負担金算定などを支援する制度である。ソンウォンチョウォンアパートは団地の現況、交通条件、整備基盤施設、住民意見などを総合的に検討し、再建築の可能性や推定事業費などを見極める。
整備業界ではソンウォンチョウォンアパートの事例が城南旧市街地の老朽団地における整備方向の変化を示すとみている。同団地は竣工から30年を超えたが、281世帯規模の中小型団地であり、既存容積率も200%水準だ。過去であれば事業性や規制負担などを理由にリモデリングを先に検討する場合が多かった。しかし最近は供給拡大と新築プレミアムへの期待が高まり、再建築を優先して検討する団地が増えているという。
城南市は最近、再開発・再建築事業の支援を強化している。シン・サンジン城南市長は4月の記者会見で、2040年までに盆唐とスジョン・中園の再開発・再建築整備事業に2兆ウォンを支援すると明らかにした。道路や上下水道、地域暖房など基盤施設の設置費用と整備計画の策定用役費、転居資金融資利子などを支援し、住民負担を減らして事業のスピードを高める趣旨である。
シン市長は民選9期の最初の公式日程としても再開発・再建築の現場を訪れた。シン市長は1日の就任式直後にスジョン・中園の再開発事業現場と盆唐先導地区の再建築推進現場を相次いで訪問した。スジョン・中園地域では現在18カ所で再開発事業が推進中で、盆唐先導地区ではシボム団地とセッピョルマウル、ヤンジマウル、モクレンマウルなど計2万413世帯規模の再建築が進められている。
城南ではしばらくの間、リモデリングが再建築の現実的な代案とされてきた。安全診断、再建築超過利益還収制（再建築による利益の還元を求める制度）、長い事業期間などが負担として作用したためである。盆唐ヌティマウル3団地はリモデリングを通じて「ザ・ショップ盆唐ティエルウォン」に生まれ変わった。ハンソルマウル4・5・6団地は統合再建築区域に括られたが、4団地は再建築を、5・6団地はリモデリングを推進し、事業の方向性が分かれる場面もあった。
ただし最近は整備事業市場で再建築志向が再び強まる雰囲気だ。リモデリングは既存の骨組みを活用しなければならず施工難度が高く、増築や世帯数増にも限界がある。一方、再建築は新築アパートの供給拡大と一般分譲収入を見込めるため、組合と施工会社の双方にとって事業性を検討する余地が大きい。
旧市街地でも再建築の事例が出ている。ハデウォンドンのサムナムアパートは昨年、小規模再建築を通じて既存の105世帯から117世帯へと増え、地下2階〜地上13階規模の新しいアパートとして竣工した。城南市で初めて実施された小規模再建築の竣工事例である。
整備業界の関係者は「リモデリングは事業所によって工事難度と収益性の負担が大きく、建設会社が選別的にアプローチする雰囲気だ」と述べ、「最近は老朽団地でもリモデリングより再建築の可能性を先に見極めようとする事例が増えている」と語った。