ソウルは全国国土の0.6%にすぎないが、全国のマンション時価総額の43.3%を占める。ソウルへの不動産偏在と住宅価格の二極化がそれだけ深刻だという意味である。このため保有税の議論も国家平均同士で比べるより、ソウルと類似するグローバル大都市を基準に見るべきだという主張が出ている。
ただし海外大都市とソウルの保有税を比較する際は、税率だけを切り離して見ることはできない。ニューヨークは高い固定資産税と減免制度が併存しており、ロンドンは居住者が納める地方税の構造に高額住宅の追加負担金を上乗せする方式である。東京は名目税率は高いが、住宅用土地の減免幅が大きい。ソウルの保有税をグローバル大都市と比較するには、税率だけでなく課税標準、減免制度、地方財政への帰属の有無まで併せて検討すべきだ。
キム・ヨンボム青瓦台政策室長は3月「不動産が韓国全体ではなくソウルの問題である以上、ソウルのようなメトロポリタン都市の保有税を研究中だ」という趣旨で述べた。ソウルと米国ニューヨーク、英国ロンドン、日本東京の保有税体系を比較した。
◇ 固定資産税が高いニューヨーク、減免装置も綿密
不動産保有税強化論で最も頻繁に言及される事例は米国である。しかし米国は州・カウンティ・市など地方政府ごとに税率と課税標準の算定方式が異なる。同じ価格の住宅でもどの地域にあるかによって実際の税負担が大きく変わる。
ニューヨークは米国内でも固定資産税の構造が複雑な都市だ。住宅の類型と評価方式によって差があるが、ニューヨーク市の住宅固定資産税の実効負担は通常1%前後とされる。単純計算では30億ウォンの住宅に1%の税率を適用した場合、年間の税負担は3000万ウォン水準となる。ただしこれは減免や評価方式などを除いた例示だ。米国内の主要都市のうち税負担が大きいデトロイトは、中位価格の住宅基準で実効税率が3%を超えると調査されている。
ニューヨークは減免制度も多様だ。代表的なのが「学校税減免プログラム（STAR）」である。公立学校の運営財源として使われる学校税の負担を軽減する制度だ。一定所得以下の実需居住の住宅所有者は減免を受けることができ、65歳以上の高齢者は所得要件を満たせば追加減免の対象となる。高齢の住宅所有者に対して不動産評価額の一部を引き下げる制度もある。
固定資産税の納付額と住宅ローン利子に対する所得控除もある。米国では連邦所得税の申告時に固定資産税など地方税の納付額を一定限度内で控除できる。住宅の購入・建築・改良目的の住宅ローン利子も要件を満たせば控除対象となる。固定資産税の負担が大きい代わりに、実需居住者や高齢者、ローン保有者に税負担を下げる装置が併せて機能する構造だ。
◇ ロンドン、家主ではなく居住者が納める地方税
英国には「カウンシルタックス」と呼ばれる地方税がある。ごみ収集、治安、消防、地域行政など地方公共サービスの財源として使われる。このため税金を納める主体も原則としてその家に住んでいる人だ。家主ではなく借家人が納める場合が多い。
英国も地方政府が毎年カウンシルタックスの水準を定める構造で、税額は地域圏ごとに異なる。このうちロンドンが属するイングランドは1991年基準の住宅価値に基づきAからHまで8段階の等級を付けたうえで定額の税金を徴収する。ロンドンの場合、地域によって平均的に200万〜500万ウォン程度を納めるとされる。割引の優遇もある。単身の成人は25%の減免を受けることができ、住宅の居住者が全員学生なら免除対象となる。
ただし住宅価格が大きく上がっても過去の評価基準が維持されるため、高額住宅の所有者に有利だという批判が続いてきた。これを受けて英国政府は2028年4月から、イングランドの200万ポンド（約4億1000万ウォン）以上の高額住宅に別途の負担金を課すことにした。いわゆる「マンション税」と呼ばれる高額住宅カウンシルタックスの追加負担金である。200万ポンド以上の住宅所有者は住宅価格の区分に応じて年2500〜7500ポンドを追加で納めることになる。この負担金はカウンシルタックスと異なり、居住者ではなく所有者が納める。
◇ 東京、税率は高いが居住用土地は大きく減免
日本は保有税として固定資産税と都市計画税を課す。固定資産税の標準税率は1.4%、都市計画税は最大0.3%だ。見かけ上は税率が低くない。しかし実際の負担は課税標準の減免により低下する。
日本は住宅用土地に特例を適用する。200㎡以下の小規模住宅用地は固定資産税の課税標準が評価額の6分の1に縮小される。都市計画税の課税標準も3分の1に下がる。200㎡を超える一般の住宅用地も一定の範囲内で減免を受ける。建物は時間の経過とともに減価償却が反映され、税負担が減る構造だ。一定の要件を備えた新築住宅は建物分の固定資産税を数年間半減する制度もある。
日本の固定資産税は地方政府の財源である。都市計画税も道路や公園、都市インフラの整備に使われる。ニューヨークとロンドンも同様に、保有税の性格を持つ税金が地方公共サービスの財源と直接結びついている。納税者が自ら納めた税金の使途を比較的明確に実感できる構造だ。
一方で韓国は固定資産税は地方税だが、宗合不動産税は国税である。固定資産税は不動産所在の地方自治体が徴収するが、宗合不動産税は中央政府が賦課した後に再配分する構造だ。保有税が地域の公共サービス改善に直接つながるという実感が弱くならざるを得ない。ソウルの保有税論争では、税率と同様に課税標準、減免、税収の帰属構造を併せて検討すべきだという指摘が出る理由である。