トンタン・キフン・クリが規制地域と土地取引許可区域に指定されると、近隣の非規制地域へ買い需要が移る可能性があるとの懸念が高まっている。文在寅（ムン・ジェイン）政権当時に規制地域指定が繰り返され、住宅価格の上昇が他地域へ拡大した「風船効果」が再び現れる可能性があるということだ。市場では一部の非規制地域が取り沙汰され、期待需要を刺激する雰囲気も感知される。
2日不動産業界によると、政府が京畿 ファソン市トンタング（東灘）とヨンイン市キフング、クリ市を調整対象地域・投機過熱地区・土地取引許可区域に指定した後、近隣の非規制地域への関心が高まっている。一部の不動産オンラインコミュニティでは、ナミャンジュ別内・タサン新都市、アニャン マナング、ピョンテク コドクなど、今回の規制の影響を受けうる地域名が取り上げられている。
実際に一部の近隣地域ではマンション購入の問い合わせが増えたと伝えられている。ナミャンジュ タサン新都市のある公認仲介士は「クリ市が規制地域と土地取引許可区域に指定された後、1日のうちに問い合わせが増えた」と述べ、「タサンはもともとクリの不動産市場の影響を受ける地域であり、今回の規制に伴う関心が生じたとみられる」と語った。
市場が風船効果を懸念する背景には、過去の規制拡大に関する学習効果がある。文在寅（ムン・ジェイン）政権は住宅価格の急騰を抑えるため、調整対象地域と投機過熱地区、投機地域の指定を反復的に拡大した。だが、規制が強化された地域の買い需要が近隣の非規制地域へ移動し、住宅価格の上昇が次々に広がったとの評価が多い。
文在寅（ムン・ジェイン）政権は2017年8・2対策でソウル25区と京畿 クァチョン市、セジョン市などを投機過熱地区に指定した。1カ月後の9・5対策では京畿 ソンナム市ブンダングとテグ スソングを投機過熱地区に追加指定した。2018年にはクァンミョンとハナムが投機過熱地区に指定され、同年末にはスウォン パルダルグとヨンイン スジ・キフングが調整対象地域に指定された。
2020年にも規制地域の拡大が続いた。その年2月にはスウォン ヨントン・クォンソン・チャンアングとアニャン マナング、ウィワン市が調整対象地域に指定され、6月には京畿・インチョン・テジョン・チョンジュの一部地域まで調整対象地域に含まれた。一部の中核地域は投機過熱地区へ格上げされた。当時の規制は住宅価格の急騰を抑えるための措置だったが、結果的に上昇基調を鈍らせるには限界があったとの評価が出ている。
今回も同様の流れが繰り返される可能性があるとの懸念がある。昨年10・15対策当時、政府は風船効果を遮断するため、ソウル全域と京畿道の一部地域を一括して規制地域と土地取引許可区域に指定した。しかしその後、トンタン・キフン・クリなどへ住宅価格の上昇が広がり、追加規制が不可避になったとの分析が出ている。
専門家は、規制だけで市場を安定させるのは難しいと指摘する。規制地域では融資、税制、分譲申し込み、実需居住要件などが強化されるため、買い需要が相対的に参入障壁の低い近隣地域へ移る可能性が大きいということだ。
キム・インマン キム・インマン不動産経済研究所長は「家を買うのが難しくなった地域の代わりに近隣地域へ目を向けるのは自然な現象だ」と述べ、「規制を繰り返す方式には限界がある」と語った。
ソ・ジンヒョン 光云大不動産法務学科教授は「規制だけで市場の安定を期待するのは難しい」と述べ、「需要がある地域に十分な供給が伴ってこそ住宅価格上昇の期待心理も和らぐ」と語った。