ソウルで5月に分譲保証を受けた民間アパートの一般分譲平均価格が3.3㎡当たり8000万ウォンを上回ったことが分かった。いわゆる「国民平型」と呼ばれる専有84㎡に単純換算すると20億ウォンを超える水準である。ソウルの新規分譲が江南圏と漢江沿い、都心の再開発事業など核心立地を中心に進むにつれ、分譲申し込み市場の参入障壁も速いペースで高まっている。
2日、住宅都市保証公社（HUG）の全国地域別坪当たり分譲価格の原資料を基に5月の分譲保証発給団地のみを別途集計した結果、ソウルの一般分譲平均価格は㎡当たり2481万9000ウォンだった。これを3.3㎡に換算すると8204万7000ウォンである。直近1年の平均分譲価格である3.3㎡当たり6355万1000ウォンより29.1%高い水準だ。
これを専有84㎡基準で単純換算すると、5月のソウル一般分譲平均価格は約20億8480万ウォンである。直近1年平均基準の専有84㎡換算価格は約16億1482万ウォンである。同じ面積基準で5月の分譲保証発給団地の平均価格が直近1年平均より約4億6998万ウォン高かったという意味だ。
ただし実際の分譲価格は団地ごとの専有面積と供給面積、階、タイプ、バルコニー拡張費、有償オプションなどによって異なる。今回の数値は5月の分譲保証発給団地を基準にした単純換算値である。それでもソウルで中型アパートの分譲申し込みに臨むには20億ウォン前後の資金計画が必要になったことを示す。
ソウルの分譲価格水準は他地域と比べても際立つ。5月の分譲保証発給分基準の3.3㎡当たり一般分譲平均価格は、釜山2940万8000ウォン、京畿2149万4000ウォン、仁川1756万4000ウォン、江原1705万5000ウォン、忠北1470万1000ウォン、全北1211万9000ウォンだった。ソウルは釜山の約2.8倍、京畿の約3.8倍、仁川の約4.7倍、全北の約6.8倍水準である。
首都圏の中でもソウルと京畿・仁川の格差が広がった。5月の京畿と仁川の一般分譲平均価格は直近1年平均よりそれぞれ14.8%、16.9%低かった。一方でソウルは同期間の平均より29.1%高かった。ソウルで供給された高価格分譲団地が全体平均を押し上げた一方、京畿・仁川は相対的に低価格帯の物件が含まれた影響とみられる。
市場ではソウルの新規分譲が当面は高価格の立地中心で続く可能性が大きいとみている。ソウルは新規宅地の供給が限定的で、一般分譲の相当数が再建築・再開発などの整備事業から出てくる。工事費と金融費用の上昇が続く中、江南圏、漢江沿い、都心圏など好まれる立地の分譲が平均価格を押し上げる構造だ。
分譲申し込み市場の負担も大きくなっている。分譲価格が20億ウォン前後に上がると、契約金と中間金、残金の調達負担が大きくなる。融資規制と金利負担まで考慮すると、当選後に資金を調達できるかどうかが分譲申し込みの核心変数になる。ソウルの分譲申し込み市場が資金余力の大きい需要者に有利になり得るとの指摘も出ている。
建設業界関係者は「以前は分譲申し込みの当選可否が最大の関心事だったが、今は当選後に契約金と残金を用意できるかがより大きな悩みになっている」と述べ、「分譲価格の上昇速度が所得の伸びを大きく上回り、実需者の負担は今後も増えざるを得ないだろう」と語った。