ソウル江南・瑞草・松坡など江南3区のマンション市場で、低価格の売り物件が減り、売り希望価格が下支えされる流れが出ている。5月に多住宅保有者の譲渡所得税重課猶予終了を前に登場した節税目的の緊急売りが一部消化された後、低価格帯の物件が減った影響である。ただしキョンギ・ファソンのトンタングが規制地域と土地取引許可区域に指定され、トンタン発の住み替え需要が江南圏にどの程度波及するかは変数として残った。
1日、不動産プラットフォーム『ホゲンノノ』によると、ソウル瑞草区パンポドン『アクロリバーパーク』専有面積84㎡の売り出し物件は70億ウォン前後で出ている。国土交通部の実取引価格公開システムによれば、この団地の専有84㎡Bは5月19日に63億ウォンで取引され、最高価を更新した。現在の売り希望価格が直前の最高価より約7億ウォン高い計算だ。
江南区狎鴎亭洞のヒョンデアパート一帯の大型平米帯でも高値の売り希望価格が続いている。狎鴎亭ヒョンデアパート専有170〜183㎡の物件は80億ウォン台半ばから形成されている。シンヒョンデ11次の専有183.41㎡が5月中旬に94億ウォンで取引された後、狎鴎亭一帯の大型平米帯の売り手も価格を容易に下げない雰囲気だ。
江南3区は年初から多住宅保有者の譲渡所得税重課猶予終了を前に、節税性の売り物件が一部出た。ただし5月以降は低価格物件が減り、雰囲気が変わった。3〜4月は緊急売り中心で取引が行われたが、最近は買い手が追加調整を待つ間に売り手が売り希望価格を維持したり再び引き上げる事例が出ている。取引が爆発的に増えたわけではないが、人気団地では高値取引の後、より高い価格帯の物件が出る流れだ。
不動産データ企業ホームドゥブが4月1日に発表した分析によると、江南3区の緊急売り消尽率は3〜4月の間に75〜90%以上へと高まった。松坡区と江東区の主要団地では、多住宅保有者の譲渡所得税重課猶予終了を前に出た緊急売り性の物件の相当数が取引されたと分析された。同期間、江南区と瑞草区の中核団地の物件も3月下旬以降に減少傾向を示した。
価格指標も江南圏の強さを示す。韓国不動産院の週間マンション価格動向によると、6月第3週のソウルのマンション売買価格は前週比0.27%上昇した。同期間に江南区は0.31%、松坡区は0.28%、瑞草区は0.20%上昇した。江南3区はいずれもソウル平均前後の上昇を示し、選好地域を中心に価格が下がりにくい様相だ。
京畿南部の住宅価格の上昇基調がソウルの上位エリア市場に及ぼす影響も変数だ。韓国不動産院によると、6月第4週基準でファソンのトンタン区の今年のマンション価格累積上昇率は11.38%で、全国の市・郡・区の中で最も高かった。半導体産業ベルトへの期待感と首都圏広域急行鉄道GTX-Aなど交通網改善効果が重なり、価格が速く上がった。この過程で、ソウル江南圏へ住み替えようとする問い合わせも一部増えたというのが現場の仲介業者の説明だ。
ただし政府がトンタン区を規制地域に指定し、需要移動の速度は鈍化する可能性がある。国土交通部はファソンのトンタン区とヨンインのキフング、クリ市を7月1日から投機過熱地区および調整対象地域に、7月5日から土地取引許可区域に指定した。これにより、この地域では融資・分譲申し込み・税制の規制が強化され、一定規模以上の住宅取引では実需目的が求められる。
ナム・ヒョクウウリィ銀行不動産研究院は「江南3区は多住宅保有者の緊急売りが多かった3〜4月以前の売り希望価格水準を回復した地域が増えているが、金利や7月の税制改正案など政策の不確実性で買い手の様子見が続く可能性がある」と述べ、「トンタン発の価格強含みが松坡・江東などソウルの一部地域の住み替え需要を刺激したが、規制地域指定以降は需要移動の速度と方向をさらに見極める必要がある」と語った。