家主が賃借人の無許可増築の事実を知りながら長期間にわたり賃料を受け取ってきた場合、賃貸借契約終了後に当該建物を買い取らなければならない可能性があるという最高裁の判断が出た。賃借人が畜舎を住宅と倉庫に用途変更し、建築物台帳上の面積より2倍を超えて増築していたとしても、家主がこれを知りつつ賃貸借関係を維持していたのであれば、賃借人の建物買受請求権を安易に排斥できないという趣旨である。
1日法曹界によると、最高裁第1部（主審シン・スクヒ大法官）は2026年5月29日、キョンギ・パジュ市のある林野をめぐる宗親会と旧賃借人Aさん間の訴訟で、Aさんの建物買受請求権を認めなかった原審判断を破棄し、事件をウィジョンブ地方法院に差し戻した。
本件は、土地賃貸借が終了した後、賃借人が無許可で増改築した建物を家主が買い取らなければならないかを争った事件である。民法上、建物所有を目的として土地を借りた賃借人は、賃貸借が終了したとき土地上に残っている建物について家主に買受を請求できる。これを建物買受請求権または地上物買受請求権という。
判決文などによると、Aさんは2002年、宗親会所有のキョンギ・パジュ市の林野3万6000㎡を賃借した。この土地上には、以前の賃借人が宗親会の許可を得て建てた畜舎82.32㎡があった。Aさんはこの畜舎を以前の賃借人から買い取り、土地を借りて使用した。
問題はその後の増改築の過程で生じた。Aさんは2007年ごろ畜舎を177㎡規模に拡張し、用途も畜舎から住宅と倉庫に変更した。建築物台帳上の面積の2倍を超える規模で無許可の増築が行われたということだ。Aさんは周辺に建物5棟も追加で建て、合計748㎡を占有・使用した。
宗親会とAさんの賃貸借関係は2021年に終わった。宗親会がそれまで年108万ウォンだった賃料を年600万ウォンに引き上げるよう要求し、Aさんがこれに同意しなかったため賃貸借契約が解除された。その後、宗親会は建物の撤去と土地の引渡しなどを求め、Aさんは建物買受請求権を行使するとして対抗した。
原審は宗親会の主張を認めた。Aさんが建築物台帳上の面積を大きく上回る無許可増築を行い、畜舎を住宅と倉庫に変更した点を理由に挙げた。原審は、このような建物に対する買受請求権を認めれば、宗親会が建物と敷地を自由に使用または処分することが難しくなり、財産権行使に過度な制約が生じるとみた。
しかし最高裁の判断は異なった。最高裁は、宗親会が2014年ごろには既に建物の無許可増築の状態を知りながら、この建物の所有を前提に土地を賃貸したとみた。また、Aさんが2021年の契約解除まで約8年間にわたり賃料を誠実に支払い、契約解除当時に建物が経済的価値のある状態で残っていた点も考慮した。
ピョン・ソンボ法務法人ジウム弁護士は「原則として賃貸借が終われば、違法な増改築建物は原状回復の対象になり得る」としつつも、「今回の事件は、家主が無許可増築の事実を知りながら長期間賃料を受け取り、賃貸借関係を維持していた点が重要に考慮されたとみられる」と述べた。
イ・ドヘン最高裁広報官（部長判事）は「従来の法理は、無許可建物であっても特定の要件を備えれば賃借人の買受請求権の行使が可能だというものだった」とし、「今回の判決も、家主が違法な増築であることを知りつつ賃貸し、引き続き賃料（家賃）を受け取っていたため、このような判断を下したものだ」と明らかにした。