台湾の不動産市場は2020年以降、急騰局面に入った。世界最大のファウンドリー企業であるTSMCを中心に半導体産業が好況となり、いわゆる「半導体マネー」が住宅市場に流入した。TSMC本社がある新竹一帯の住宅価格は直近5年で2倍超に跳ね上がった。台湾政府は不動産投機を抑制し住宅価格を安定させるとして、2024年7月から多住宅保有者の保有税を強化した「多住宅保有税2.0」を施行した。
結果は期待と異なった。政府は税負担を高めれば多住宅保有者が保有住宅を市場に放出し、住宅価格が安定すると見込んだ。しかし高い譲渡所得税負担まで重なり、家主は売却ではなく保有を選択し、増えた税負担の一部は家賃に転嫁されたとの分析が出ている。保有税強化が取引減少と家賃上昇につながったとの評価が台湾内外で出る理由である。
非居住・多住宅保有者を区分して保有税に累進税率を適用する代表例としては台湾とシンガポールが挙げられる。台湾は住宅数を基準に、シンガポールは実需居住か否かを基準に税負担を変える。ただし両国とも実需居住の住宅には低い税率を適用する。台湾は賃貸市場に住宅を供給する家主には一定の退路を用意している。韓国でも保有税の見直し論が再浮上するなか、台湾とシンガポールの事例を単純に持ち込むのは難しいとの指摘が出ている。
◇ 台湾、取引25%減少し家賃は28年ぶり最大の上昇
台湾は韓国と同様に不動産取引税負担は大きい一方、保有税負担は相対的に低い国とされてきた。だが最近は非居住・多住宅保有者の保有税を強化する方向で制度を改めた。多住宅保有者に対する住宅税の重課税率は従来の最高3.6%から4.8%へ引き上げられた。緩かった実需居住住宅の認定基準も強化し、住宅ローン規制も引き締めた。
政府は多住宅保有者の税負担が増せば保有住宅が市場に売り物として出てくると予想した。だが実際の市場では正反対の現象が起きた。台湾は短期保有の住宅を売る際、譲渡所得税率が最高45%に達する。保有税が上がっても売却時に納める税金がばかにならず、家主が売却よりも保有を選んだ。
取引は急減した。台湾中央通信社（CNA）などによると、2025年の台湾における住宅・商業用不動産・オフィスなどの不動産取引件数は26万1308件で、前年より25.5%減少した。2016年以降9年ぶりの低水準である。政府が期待した取引活性化効果は現れず、市場はむしろ冷え込んだ。
家賃も上昇した。台湾行政院主計総処の統計に基づく現地不動産業界の集計によれば、2024年の台湾住宅賃料指数は前年より2.45%上昇した。28年ぶりの最高上昇率だ。物価や修繕費、管理費の上昇も影響したが、保有税引き上げの発表を受けて借り手に費用を先に転嫁したとの解釈が出ている。保有税強化が賃貸市場の負担につながり得ることを示す事例である。
税負担を減らすための迂回策も現れた。曾雋崴法律事務所のホ・ジョン台湾弁護士は「多住宅保有者は保有住宅を売却するよりも住民登録地の移転や家族間での保有資産の調整によって税負担を下げる方法を選択した」と述べた。
台湾政府が賃貸市場への衝撃を和らげるために設けた装置が登録賃貸住宅制度である。多住宅保有者でも、保有住宅を社会住宅や公益賃貸住宅として登録すれば住宅税率を1.2%に引き下げる。一般の賃貸住宅として登録して賃貸所得を申告すれば1.5〜2.4%の税率を適用する。税金は引き上げつつも、賃貸市場に住宅を供給する家主には低い税率を適用する方式だ。
◇ 自家保有率90%のシンガポール、韓国と構造が異なる
シンガポールは台湾と構造が異なる。シンガポールは賃貸用の非居住住宅には高い保有税を課す一方、実需居住の住宅には税負担を大幅に軽くする。住宅を1年間賃貸した場合に得られると見込まれる賃料収益である「年間価値」（AV・Annual Value）を基準に保有税を算定する。実需居住の住宅はAV1万2000シンガポールドルまでは非課税とし、その後は0〜32%の累進税率を適用する。これに対し賃貸・投資目的の非居住住宅には12〜36%のより高い税率を課す。
イ・グァノクシンガポール国立大学経営大学不動産学科教授は「シンガポールは賃貸用住宅には高い保有税を課すが、実需居住住宅の保有税負担は世界の主要都市の中でも低い水準だ」と述べた。シンガポールの自家保有率は約90%で、全住宅の71%が公共住宅のHDBである。イ教授は「租税転嫁で賃貸用住宅の家賃が上がっても、借り手の大半は外国人であるため政府の政治的負担は相対的に小さい」とし、「韓国は借り手に占める内国人比率が高く状況が異なる」と述べた。
韓国はシンガポールと居住構造が異なる。2024年住居実態調査によれば、韓国の自家保有率は61.4%、自家占有率は58.4%だ。10世帯のうち4世帯以上が自分名義の家に住んでいない。この状況で非居住の賃貸用住宅に高い税率を課せば、税負担が借り手に転嫁され、国民の住居費が上がり得る。
譲渡所得税の構造も異なる。シンガポールは保有税負担は大きいが、一定期間が過ぎれば住宅数に関係なく譲渡所得税を課さない。これに対し韓国は調整対象地域の多住宅保有者が家を売る際、最高82.5%の譲渡所得税率が適用され得る。保有税を引き上げつつ譲渡所得税負担をそのままにすれば、家主は家を売るより保有したり家賃を上げたりする可能性が大きい。台湾の事例が示したのもこの点である。