国土交通部が最近、住宅価格の急騰がみられるキョンギ・ファソン市ドンタン区とヨンイン市キフン区、クリ市を規制地域に追加指定したことに関連し、過度な借り入れによる資金流入は抑制する一方で、非アパートのリモデリングなど短期供給モデルを積極的に活用して市場の息継ぎを図ると強調した。
イ・ユリ国土交通部住宅政策課長はこの日発表した「投機過熱地区および調整対象地域の追加指定」に関連し、政府セジョン庁舎で記者団と会い、このように明らかにした。
イ課長は「昨年10・15不動産対策で規制地域を指定した際はソウル全域と近隣地域まで上昇傾向が拡散している状況だったため、比較的広範囲な地域を指定した」としつつ、「しかし今回現れている様相はドンタンと半導体ラインを中心に上昇傾向が強い状況だ」と説明した。これら地域の住宅価格上昇が半導体好況などによる特殊な状況だということだ。
続けてイ課長は「規制地域や同区域指定がどれほど効果があるかについては意見が分かれるかもしれないが、無理な貸出による住宅購入を制限するなど全体的な市場安定の管理という観点では一定部分、助けになったと判断する」と述べ、「周辺地域の住宅価格が上がる風船効果は、追加で市場状況をモニタリングしながら必要な措置を講じる」とした。
以下、イ課長との一問一答。
─今回新規指定された地域にも改正施行令に基づく実需居住猶予が適用されるのか。
「そのまま適用され、基準は同一だ。すなわち今回の規制地域は3カ所が追加で指定されたにすぎず、枠組みと内容は従来と同一だ。変わった点は全くなく、新たに追加された内容もなく対象地域だけが追加されたと見ればよい。」
─ドンタンなどは規制地域指定の基準を満たしていたにもかかわらず、発表が遅すぎたのではないか。
「定量基準を満たしたからといって即時に規制地域に指定したり、未充足だからといって即時に解除したりはしない。まず全体的に住宅市場の状況を継続的に見守り、総合的に判断して決定することにしている。今回の調整対象地域も直近3カ月の住宅価格上昇率が物価上昇率の1.3倍を超えた点を考慮した。スウォン、アニャン市などの隣接地域はこの要件を満たさなかった。
もちろんこの要件も一度満たしたからといって直ちに規制地域指定につながるわけではない。ここに取引量の推移や、分譲申し込み競争率や認可供給など、ほかの定量指標も見る。また定性的指標として当該地域にどのような開発の好材料や要因があるのか、あるいは資金調達計画書上の借入比重や取引特性がどうかを総合的に考慮して市場状況を判断している。
（ドンタンのような）特定地域の場合、上昇率が先行して現れた側面もあったが、譲渡所得税の重課といった課税イシューが途中にあったため、市場の流れを考慮しつつモニタリングした結果、今回指定することを決定した。」
─ 譲渡所得税の重課に関する統計はすでに先月に確認できたのではないか。
「（1カ月は）短いといえば短く、長いといえば長い時間だ。市場状況や市場に影響を及ぼし得る変数があまりに多いため、こうした動きをすべてモニタリングして決定するのに一定の時間を要した。非常に多くの時間がかかったとは考えていない。」
─これら地域の住宅価格急騰の原因は流動性や投機が中心なのか、それとも半導体の影響が大きいとみるのか。後者であれば現金中心の実需であり、貸出規制は効果がないとの意見もある。
「半導体の影響については、どうしても半導体企業の成果給などで流動性自体が増え、貸出という経路を通さずに住宅購入につながる状況が当然あり得るという点を認識している。ただし個人の資産で住宅を売買することにまで政府が介入したりコントロールしたりする部分ではないと考える。
しかしこの影響で住宅価格が上がれば、近隣でも貸出を実行して住宅を買い、この地域に参入しようとする仮需が殺到する可能性がある。こうしたものを遮断するだけでも市場の不安を鎮めるうえで効果はあると考えている。」
─ 投機的な買いを遮断するために指定するとしたが、この3地域にすでに投機的買い需要が多いと判断した根拠は何か。
「ギャップ投資の比率や外地人取引比率など代表的な市場指標を考慮した。基本的に取引量や価格上昇率も非常に高いという点も総合的に検討した。これら地域の資金調達計画書上、概ね借入比重が30〜40%に達していた。ここでいう借入とは既存の入居者資金ではなく、貸出に関する部分を意味する。」
─ 土地取引許可制指定後、月極・チョンセ（韓国特有の賃貸制度）物件の不足と価格上昇が懸念されるが。
「実のところ、月極・チョンセ（韓国特有の賃貸制度）物件に関しては、データ上、規制地域指定と大きな因果関係はない。すでに2024年初頭から緩やかに減少していたためだ。2022年から着工が減り、最近の入居状況が良くない点も影響を及ぼしている。この問題に関しては短期間にどうにかしてでも供給の流れを開くのが正攻法だとみており、5月末に発表した非アパート供給活性化方策などが有効だと考える。」
─ 供給不足現象について、最近は政府の多住宅保有者規制が原因だという指摘がある。今回の規制3点セットも結局は多住宅保有者を抑える意図に見えるが、これは必然的にチョンセ（韓国特有の賃貸制度）不足につながるのではないか。
「多住宅保有者規制と月極・チョンセ（韓国特有の賃貸制度）の関係については、さまざまな意見があるようだ。基本的に多住宅保有者規制もそうだし、譲渡所得税の重課や土地取引許可区域もそうだが、多住宅保有者が出す売り物件を無住宅者が吸収する形で制度が設計されている。従来、月極・チョンセ（韓国特有の賃貸制度）で居住していた無住宅者が、多住宅保有者の保有物件を購入して自家に転換する形の市場形成を期待している状況だ。税制や貸出の場合、必ずしも多住宅保有者だけをターゲットにするというより、過度に借入をして購入する無住宅者や1住宅保有者などの需要を抑制する効果があるだろう。その観点では、月極・チョンセ（韓国特有の賃貸制度）供給だけを減らす方向にはならないと判断している。」
─同じドンタン区でも2新都市の新築アパートを中心にだけ価格が上がったが、より精緻にピンポイントの規制は難しいのか。
「洞単位や、より小さな地域単位で指定できるのかという疑問や問い合わせがあると承知している。市場状況を判断する際には計量的な指標を多く見るが、現在作成している価格統計や取引統計では自治区が最小単位だ。ドンタンは2月に一般区として分区された後、区単位でモニタリングして指定した。さらに精緻にアプローチすることも可能だが、そのように指定すればまた別の不満が生じ得る。」
─ 今後は国土交通部で土地取引許可区域を指定できるようになるはずだが、3つの規制は常に同時に指定されるのか。
「市場状況によって異なる。規制地域の場合は貸出規制と税制の影響があるため、借入を通じた住宅売買を抑制する効果がある一方、土地取引許可区域の場合は実需居住の義務が生じるため、ギャップ投資で賃借人を付けて購入する住宅の仮需を遮断できる効果がある。資金流入を抑制するという観点で相互補完的であるため、住宅取引パターンや市場の様相を考慮する必要はあるが、二つの側面で相互補完的な役割を果たしている。」