キョンギ道ファソン市トンタン区とヨンイン市キフン区、クリ市が7月から投機過熱地区と調整対象地域、土地取引許可区域に指定される。最近、住宅価格が急騰した首都圏3地域に対し、融資・税金・分譲申し込み・取引許可の規制が一度に適用されるということだ。住宅ローンの上限は縮小し、マンションを買うには所轄自治体の許可を受けなければならないため、買い意欲は当面萎縮する可能性が大きい。
国土交通部は30日、住宅政策審議委員会の審議・議決を経て、ファソン市トンタン区、ヨンイン市キフン区、クリ市を投機過熱地区と調整対象地域に新規指定すると明らかにした。効力は7月1日からだ。キョンギ道も同じ地域を土地取引許可区域に指定した。同区域の効力は7月5日から2027年12月31日までだ。
最大の変化は融資である。規制地域になると、無住宅者と処分条件付き1住宅者の住宅ローン比率（LTV）は従来の70%から40%に引き下げられる。生涯初の住宅購入者はLTV70%が適用されるが、融資実行後6カ月以内に転入しなければならない。有住宅者の追加の住宅購入目的の住宅ローンは原則として制限される。
融資上限も住宅価格に応じて縮小される。首都圏・規制地域で住宅購入目的に住宅ローンを受ける場合、時価15億ウォン以下の住宅は最大6億ウォン、15億ウォン超〜25億ウォン以下の住宅は4億ウォン、25億ウォン超の住宅は2億ウォンまでに限られる。トンタン駅周辺など高額団地の購入を検討していた需要者は、実際に借りられる金額が大きく減ることになる。
チョンセ（韓国特有の賃貸制度）ローンと信用ローンを活用した迂回購入も難しくなる。チョンセローン保有者が投機過熱地区内で3億ウォン超のマンションを取得すると、チョンセローンの回収対象となり得る。投機過熱地区内で3億ウォン超のマンションを取得した人もチョンセローンの利用が制限される。1億ウォン超の信用ローンを保有する金融消費者は、融資実行日から1年間、規制地域内の住宅を購入できない。
土地取引許可区域の規制も適用される。ただしキョンギ道は許可対象を当該地域内のマンションに限定した。今後、これらの地域で一定面積を超えるマンションの売買契約を結ぶには、所轄の市長・区庁長の許可を受けなければならない。許可を受けると、一定期間は許可目的どおりに利用しなければならない。実需ではないギャップ投資型の購入は一段と難しくなる見通しだ。
税負担も増す。調整対象地域で多住宅者が住宅を売ると、譲渡所得税の重課対象となる。重課が適用されると、2住宅者は基本税率に20%ポイント、3住宅以上は30%ポイントが上乗せされ、長期保有特別控除も排除される。1世帯1住宅の非課税優遇を受けようとする実需者も、従来の2年保有要件に加え、2年以上の実居住要件を満たさなければならない。
取得税も重課される。調整対象地域で2住宅者が家を買うと取得税率は8%、3住宅以上は12%が適用される。民間買入賃貸住宅の総合不動産税の合算除外も制限される。住宅取引の際は価格に関係なく資金調達計画書と入居計画書を提出しなければならない。投機過熱地区では、預金残高証明書、所得金額証明書など資金出所の証拠資料も併せて提出する必要がある。
分譲申し込みのハードルも高くなる。1順位の資格を得るには、住宅請約通帳加入後2年が経過していなければならず、世帯主でなければならない。過去5年以内に他の住宅に当選した人の世帯員は、1順位の分譲申し込みが制限される。民営住宅の分譲申し込み時に加点制の比率も高まり、無住宅期間が短い若年層や有住宅者の当選可能性は低くなる。当選後は最長10年間、再当選が制限され得る。分譲権の転売も首都圏の規制地域基準に従い3年間禁止される。
整備事業も影響を受ける。投機過熱地区内の再建築事業地は組合設立認可以後、再開発事業地は管理処分認可以後、組合員地位の譲渡が原則として制限される。規制地域内の1住宅者が再建築・再開発に伴う中間金・引っ越し費ローンを受ける場合、追加の住宅購入も制限される。