分譲転換を控えた民間賃貸アパートで分譲価格をめぐる対立が繰り返されている。賃借人は、事業者が提示した分譲価格が周辺相場より高く、算定根拠も十分に公開されていないと主張する。一方で事業者は、鑑定評価と相場分析を経て合理的に価格を定めたという立場である。公共賃貸と異なり、一般の民間賃貸は分譲転換価格の算定基準が法律で綿密に定められておらず、義務賃貸期間が終わるたびに事業者と賃借人の衝突が繰り返されている。
29日、住宅業界によると、全北・全州市ピョンファドンの800世帯規模の民間賃貸アパートは8年の義務賃貸期間を終え、今月から分譲転換手続きに入った。この過程で事業者と賃借人は分譲価格の算定方式をめぐり見解の相違を見せている。
入居者は分譲価格の算定根拠と鑑定評価に関する資料の公開を求めている。事業者は適格な鑑定評価法人の最終鑑定評価と近隣相場の分析に基づき分譲価格を定めたという趣旨で説明したと伝えられた。
当該団地の入居者は「専有面積84㎡基準の分譲価格が3億ウォン台に設定されたが、周辺の平均相場と比べると高い水準だ」とし、「事業者がいかなる事由や異議申し立てでも価格の変更・調整は難しいとし、入居者の反発が大きい」と語った。
民間賃貸アパートの分譲転換価格をめぐる対立は他の地域でも続いている。昨年、忠北・清州市トンナム地区の1507世帯規模の民間賃貸アパート「テソンベルヒル1・2団地」でも、事業者が提示した分譲価格をめぐり対立が噴出した。入居者は、入居当時に周辺相場より割安で分譲を受けられるという趣旨の説明を受けたが、実際に提示された分譲価格は期待より高かったと主張した。当時は地域の政界や関係機関までが紛争解決に乗り出した。
京畿・城南市コドンドンの「パンギョバレー・ジェイルプンギョンチェ」でも分譲転換価格をめぐる対立が法廷闘争に発展した。入居者は入居当時に期待した価格より分譲転換価格が大きく上がったと反発し、事業者側は契約と鑑定評価の手続きに従って価格を算定したという立場を示したとされる。
対立が繰り返される背景には民間賃貸の構造的特性がある。公共賃貸は分譲転換価格の算定方式が法令と指針で比較的具体的に定められている。5年公共賃貸は建設原価と鑑定評価額を反映して価格を算定し、10年公共賃貸は鑑定評価額を基準に分譲転換価格を定める。
一方、一般の民間賃貸は義務賃貸期間が終わった後、分譲転換の可否と価格を契約内容と鑑定評価の結果に従って定める場合が多い。賃借人の立場では、長期間居住した住宅に住み続けるために分譲を受ける必要があるが、分譲価格が予想より上がると資金負担が増す。事業者は賃貸期間終了後の資産売却過程で現在の相場と鑑定評価の結果を反映せざるを得ないという立場である。
建設業界関係者は「公共支援民間賃貸のように公的支援が入る事業は一定のガイドラインと管理体制があるが、一般の民間賃貸は契約内容によって分譲転換条件が変わる」と述べ、「入居当時に期待した価格と実際の転換価格の間に差が生じれば、対立が大きくならざるを得ない」と語った。
専門家は、民間賃貸の分譲転換をめぐる対立を減らすには、入居段階で分譲転換条件をより明確に案内すべきだと指摘する。ユ・ソンジョン建国大不動産学科教授は「事業者は売却時点の相場を反映しようとし、賃借人は長期間居住した分だけ低い価格で分譲を受けたいと望むため衝突が生じる」とし、「ただし民間の契約領域である以上、公共が直接価格を定めるのは容易ではない」と述べた。
ソ・ジンヒョン光云大不動産法務学科教授は「原則的には入居当時に締結した契約に従って分譲転換手続きが進むべきだ」としつつも、「市場環境の変化で分譲資金の調達に困難を抱える賃借人がいるだけに、きめ細かな金融支援など補完策を検討する必要がある」と述べた。