首都圏の分譲価格上限制適用マンションで居住義務の履行を継続することが難しい所有者が韓国土地住宅公社（LH）に住宅の買い取りを申請する際、LHが買い取り可否を判断する基準が変わる。これまでは分譲当時の周辺マンション相場を基準としたため、買い取り申請時点の市場価格との乖離が大きかったが、今後は買い取り申請日基準の近隣住宅相場を反映できるようになる。ただしLHが当該住宅を相場どおりに買い取るわけではない。変わるのは買い取り価格ではなく、買い取り可否を判断する際に比較する周辺相場の算定時点である。
26日、国土交通部によると、政府は「首都圏の分譲価格上限制適用住宅等に適用される近隣地域の住宅売買価格の決定指針」一部改正告示案を行政予告した。現行指針は近隣地域の住宅売買価格を当該住宅の入居者募集公告案承認申請日基準で算定するよう定めている。改正案はこれを買い取り申請日基準に改める内容だ。
国土交通部は、買い取り申請時点と価格算定基準日との時間差が大きく、不合理な決定が出る恐れがある点を改正理由に挙げた。分譲価格上限制のマンションは、分譲から入居、実際の買い取り申請まで数年を要する場合がある。それにもかかわらず分譲当時の周辺相場を基準にすると、住宅価格が上昇した地域でも下落した地域でも、実際の市場状況に合致しない判断が出る可能性があるということだ。
首都圏の分譲価格上限制適用住宅は、相場より低い価格で供給される代わりに一定期間の実居住義務が課される。入居者は当該住宅の最初の入居可能日から3年以内に入居しなければならず、分譲価格と近隣住宅相場の差に応じて最長5年間継続居住しなければならない。海外滞在や勤務先の移転、就学、疾病治療など大統領令で定めるやむを得ない事由がある場合には、その期間は居住したものと認められ得る。
居住義務を満たす前に当該住宅を自由に売ることはできない。やむを得ない事由でこれ以上の居住が難しい場合は、LHなどの公共住宅事業者に買い取りを申請しなければならない。LHは法令上の基準に基づいて買い取り可否を判断する。買い取り価格は、所有者が納付した入居金に銀行1年満期定期預金の平均利子を加えた金額を基準に算定される。分譲価格上限制の住宅を相場より低く分譲された後に居住せず相場差益を得ることを防ぐ装置である。
問題は、LHが買い取り可否を判断する際に用いる近隣住宅の相場が過去基準であった点だ。例えば2023年に分譲を受けた分譲価格上限制マンションについて2026年に買い取り申請があっても、現在の相場ではなく、2023年の入居者募集公告案承認申請当時の周辺マンション価格を基準にする方式だった。
住宅価格が上昇した地域では、こうした基準のために買い取りが拒否される事例が出た。LHは買い取り費用が周辺相場より高いと判断すれば買い取らないことができる。しかし過去の相場を基準にすると現在価格より低い価格と比較することになり、実際には相場より低い買い取り費用であるにもかかわらず、買い取りが難しいと判断され得た。
逆に住宅価格が下落した地域では、過去の高い相場を基準に買い取り可否を判断する問題が生じ得た。市場価格が下落したにもかかわらず過去相場を基準にすると、制度趣旨にそぐわない買い取り申請が増え得るとの懸念が提起された。
今回の改正案が確定すれば、LHの買い取り判断基準は申請時点の市場状況をより反映することになる。所有者が居住義務を満たせなかったという理由だけで直ちに処罰を受けたり住宅を強制的に取り上げられたりするわけではない。ただし、やむを得ない事由なく居住義務を履行しない場合や、居住義務期間中に任意で住宅を譲渡すれば法違反の問題が生じ得る。居住義務の継続履行が難しい場合には、定められた手続に従ってLHへの買い取り申請を行う必要がある。
LH関係者は「これまで周辺相場を最大5年前基準で算定してきたため、買い取りが拒否される事例があった」と述べ、「買い取り価格を相場として認めるのではなく、周辺相場の算定時点を合理化し、引っ越しや海外滞在などやむを得ない事由がある所有者が死角に置かれないよう改善する趣旨だ」と語った。