ソウル蘆原区のある再建築団地の組合員A氏は最近、寝耳に水の知らせを聞いた。9月の移住を前に既存の住宅ローンを移住費ローンに借り換えた後、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）の家を探す計画だったが、想定より貸出上限が縮小される可能性があるとの通知を受けたためだ。A氏は「鑑定価額の60%まで移住費ローンが可能だとみて計画を立てたが、40%しか適用されなければ1億〜2億ウォンほど資金が不足しかねない」とし「チョンセ（韓国特有の賃貸制度）計画を組み直さざるを得ない状況だ」と述べた。
ソウルの再開発・再建築の現場で移住費ローンの上限をめぐる混乱が拡大している。昨年の10・15対策以後、組合員地位を承継した買主が、これまで想定していた鑑定価額の60%ではなく40%しか移住費ローンを受けられないとの案内を受けているためだ。チョンセ相場が高い中で数億ウォン規模の資金計画が揺らぎ、組合員の不満も高まっている。
26日、整備業界によると、ソウル蘆原区ウォルゲドンシナアパート再建築整備事業組合は、10・15対策以後に組合員地位を承継した買主60余人の移住費ローン条件をめぐり、最近、協約銀行と協議しているという。同団地は最近の総会で9月末から移住を始め、3カ月以内に終える案を確定した。
混乱は貸出規制の適用有無をめぐって生じた。一部の買い組合員は契約当時、現場で移住費ローンが鑑定価額の60%水準まで可能だとの説明を聞いたと主張する。しかし最近の協約銀行での確認過程で、10・15対策以後の買主は規制地域の住宅担保認定比率（LTV）40%の適用対象となり得るとの案内を受け、状況が変わった。
当該団地を購入したある組合員は「既存の住宅ローンを移住費ローンに借り換えた後、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）資金ローンを活用して移住する計画だった」とし「40%しか適用されなければ借り換え自体が難しくなり、チョンセの家もより外縁部や小規模の物件を探さざるを得ない」と語った。
組合も困惑している立場だ。組合側は当時の金融機関の案内と現場説明を踏まえ、60%適用が可能だと案内したが、今年の金融機関変更後、協約銀行での確認過程で10・15対策以後の買主は40%適用対象だとの回答を受け、状況が変わったと説明した。
組合関係者は「政策上、基本の移住費ローンが制限される以上、不足分は追加の移住費ローンで補う案を施工会社と協議している」とし「今後、政府が規制を緩和する場合、直ちに適用できるよう協約銀行、住宅都市保障公社（HUG）とも協議中だ」と述べた。
問題は追加の移住費ローンの金利負担である。追加の移住費ローンは施工会社の信用を基盤に調達する方式で、現在の金利は6%前後とされる。組合員の間では「想定より金利の高いローンを利用しなければならず、資金負担も大きくなった」との不満が出ている。
このような混乱は10・15対策発表当時、政府の説明が現場で異なる受け止め方をされたことで拡大した。当時、政府は中途金・移住費ローンについて住宅価格別の貸出上限差等規制は適用しないと説明した。これを受け、一部の現場では移住費ローンが強化されたLTV規制からも除外されるのではないかとの認識が広がった。しかし金融委員会は昨年10月29日の報道説明資料を通じ、規制地域の住宅ローンLTV強化は中途金・移住費ローンにも適用されると明らかにした。
問題は特定の事業所にとどまらない。ソウル市によると、今年移住予定の整備事業区域43カ所のうち39カ所、約3万1000世帯が貸出規制で移住費の調達に支障を来す可能性があると把握された。1住宅保有者はLTV40%、多住宅保有者は貸出制限を受ける可能性があり、資金調達の負担が増したというのが整備業界の説明だ。
ソウル市は最近、政府に対し移住費ローンのLTVを現行の40%から70%へ拡大するよう建議した。移住費ローンは住宅購入資金ではなく、整備事業の推進過程で発生する必須の移住資金である以上、一般の住宅ローンとは異なる基準を適用すべきだという論理だ。ソウル市は独自に移住費融資支援の上限を従来の3億ウォンから5億ウォンへ拡大する案も進めている。
ただし金融当局は家計負債管理の基調を維持しており、全面的な規制緩和には慎重な雰囲気だ。整備業界の関係者は「移住費ローンの規制が長期化すれば移住遅延が解体や着工の遅延につながり、結局は住宅供給にも影響を及ぼし得る」とし「投機需要と実需の組合員を区分した制度補完が必要だ」と述べた。