ソウル瑞草区バンベ5区域を再建築した「ディエイチ・バンベ」の入居が3カ月後に迫り、江南圏の賃貸市場に関心が集まっている。この団地は賃貸物件が不足する江南圏では珍しく供給される、3000戸超の新築大規模団地だ。組合員と一般分譲者の双方に実居住義務がなく、入居初期に賃貸物件が一斉に出るいわゆる「入居場」効果も期待される。
25日、整備業界とNAVER不動産によると、前日基準でディエイチ・バンベにはチョンセ（韓国特有の賃貸制度）1739件、月極1379件の物件が登録されている。この団地はソウル瑞草区バンベドン946-8番地一帯に地上33階・地下4階、29棟、総3064戸規模で造成される。現代建設が施工し、7月11〜13日に入居者事前点検を経て9月に入居を開始する予定だ。
現在登録されている賃貸物件数は、団地全体の戸数を上回る水準である。ただし不動産プラットフォームには同一物件が複数の仲介業者を通じて重複登録され得るため、実際に賃貸可能な物量はこれより少ないと見られる。
市場では入居初期のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格安定効果を期待している。新築アパートの入居前後2〜3カ月間は、残代金を用意しようとする家主や賃貸に出そうとする当選者（分譲を受けた人）が増え、賃貸取引が活発になる場合が多い。とりわけ最近の江南圏は新築のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）物量が不足しており、新築アパートの入居が周辺の賃貸市場に与える影響が大きいとの分析が出ている。
ハム・ヨンジン・ウリィ銀行不動産リサーチラボ長は「ディエイチ・バンベを含め、下半期は瑞草区だけで5000戸前後の新築アパート入居が予定されている」と述べ、「賃貸物件が不足する江南圏の賃貸市場に恵みの雨のような役割を果たし得る」と語った。
現在、ディエイチ・バンベの専用84㎡のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）希望価格は12億〜13億ウォンの水準に形成されている。バンベドンのある公認仲介事務所の関係者は「近隣の既存団地はチョンセ（韓国特有の賃貸制度）物件が多くないが、ディエイチ・バンベは入居を前に物件が続々と出ている」と話した。
ディエイチ・バンベが賃貸市場で注目されるもう一つの理由は、実居住義務がない点である。実居住義務は、分譲価格上限制が適用された住宅を分譲で取得した者が一定期間その住宅に直接居住しなければならない制度だ。相場より低い価格で分譲を受けた住宅をすぐにチョンセ（韓国特有の賃貸制度）に出したり売却して差益を得ることを防ぐ趣旨である。
首都圏の民間宅地分譲価格上限制の住宅は、分譲価格が近隣地域の住宅売買価格の80%未満なら3年、80%以上100%未満なら2年の居住義務が付く。逆に、分譲価格が近隣相場以上と判断されれば実居住義務は適用されない。実居住義務がある団地でも、最初の入居可能日から3年以内に入居すればよいという猶予期間は与えられるが、結局は定められた期間には当選者が直接居住しなければならない。
ディエイチ・バンベは分譲価格上限制の適用団地だが、一般分譲者に実居住義務は課されなかった。瑞草区分譲価格審議委員会が定めた当時の分譲価格が3.3㎡当たり6496万ウォンで、近隣の住宅売買価格より低くないと判断されたためだ。これにより一般分譲者も入居時点にチョンセ（韓国特有の賃貸制度）や月極に出すことができ、賃借人の立場でも3年の猶予期間や実居住義務の履行時点を考慮せずに賃貸契約を結ぶことができる。
パク・ジミン・ウォリョン청약研究所代表は「ディエイチ・バンベは分譲当時から実居住義務が適用されない団地だった」とし、「賃貸契約の当事者の立場では、3年という時間的制約を考慮しなくてもよいという利点がある」と述べた。