1期新都市の先導地区における公共寄与金が再算定される。プンダン・中洞・坪村・山本の一部区域で公共寄与金を算定する際に適用すべき容積率基準を誤って解釈し、負担金が過大算定された事実が確認されたことを受け、国土交通部が地方自治体に訂正を要請したためである。公共寄与金は再開発・再建築の事業性を左右する中核変数であるだけに、再算定の結果次第で先導地区ごとの事業スピードや組合員負担にも影響が及ぶ見通しだ。
23日、国土交通部と1期新都市の自治体によると、一山を除くプンダン・中洞・坪村・山本の先導地区は、公共寄与金の算定方式に対する点検を経て再算定手続きに入った。国土交通部が先月、各自治体に対し、老朽計画都市特別整備計画上の公共寄与金算定方式を点検し、基本方針の解釈や関連法の適用に不十分な部分があれば速やかに修正する趣旨の公文を送ったことに伴う措置である。
国土交通部関係者は「年初の現場訪問懇談会や民願（陳情）などを通じ、公共寄与金の算定方式に対する問題提起があり、自治体と全数調査を進めた」と述べ、「老朽計画都市法施行後、初めて特別整備計画を策定する過程で基本方針を誤って解釈した部分がないか点検し、一部寄与金が過大算定された部分があったため、速やかに修正してほしい旨の公文を送った」と語った。
公共寄与金は、老朽計画都市の再建築・再開発事業で容積率の緩和などにより事業性が改善される分、事業施行者が公共に還元すべき負担である。公共住宅の供給、基盤施設の設置、用地の提供、現金納付などの方式で履行できる。公共寄与金の規模が大きくなると組合員の分担金が増えたり事業性が低下したりする可能性があるため、整備事業の中核変数とされる。
今回問題となったのは、公共寄与金を算定する際に適用する容積率基準である。自治体は老朽計画都市の整備事業で整備容積率を基準に公共寄与規模を算定すべきところ、一部区域で都市整備法上の容積率基準を適用した結果、公共寄与金が過大算定されたと伝えられている。プンダン新都市の場合、過大算定された公共寄与金が9,000億ウォンを超えるとされる。一山は当時、特別整備計画を策定した区域がなく、今回の過大算定の論争から外れた。
国土交通部関係者は「全ての区域の問題ではなく、一部8区域で公共寄与金の算定上の問題が確認された」とし、「面積などを改めて算定して特別整備計画に反映すればよい事案だ」と述べた。続けて「自治体が特別整備計画の策定段階で直ちに修正することもでき、事業施行計画がより早く進む場合にはその段階で併せて変更することもできる」と語った。
国土交通部は公共寄与金の算定過程での混乱を減らすため、最近「公共寄与金算定および運営ガイドライン」改正案も用意した。今回の改正は過大算定の論争に対する直接的な措置というより、現場で算定基準を異なって解釈する事態を防ぐための補完的性格である。
改正案には、既存ガイドラインに盛り込まれた公共寄与の類型別加重値の例示を一部現場で義務規定のように受け止める混乱を減らすための文言整理が含まれた。また基本計画の策定前には整備事業地の内容が不確実で基準地を活用した土地価値推定の例示が必要だったが、特別整備計画段階では区域面積などが具体化される分、整備事業地そのものを基準に従前・従後の土地価値を推定できるようにした。
公共寄与金の再算定とガイドラインの補完により、1期新都市の整備事業は再び速度を上げる可能性がある。現在、プンダン・坪村・山本は特別整備区域指定手続きが進み、事業施行者指定と事業施行計画の段階へ移る準備をしている。一山と中洞は特別整備計画案の策定など初期手続きを踏んでいる。