今年下半期の全国住宅市場では売買価格の上昇基調が続く中、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格は売買価格の2倍の上昇率を示すとの見方が出ている。2023年に急減した着工物量の余波が入居物量の減少につながり、チョンセ供給不足が深刻化し、この流れが売買市場まで刺激し得るという分析である.
韓国建設産業研究院（CERIK）は18日、ソウル江南区の建設会館で「2026下半期 建設・不動産景気展望セミナー」を開き、今年の全国住宅売買価格が2.5%、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格は5.0%上昇すると予想した。首都圏の売買価格は4.5%上昇する一方、地方は0.5%の上昇にとどまると見通した.
キム・ソンファン建産研研究委員は「2026年の住宅市場は首都圏の上昇圧力が優勢な一方で、地方は代表的立地と非選好地域の間で差別化が拡大する流れが見込まれる」とし、「与信管理と供給拡大、整備事業の規制緩和など政策の組み合わせによって取引量と価格上昇の速度が変わり得る」と述べた.
建産研は下半期の住宅市場の核心変数としてチョンセ市場を挙げた。2023年の着工減少に伴う供給縮小効果が本格化し、2026年以降の入居物量減少が続く中でチョンセ供給不足の圧力が高まっているということだ。これに売買価格負担と貸出規制が加わり、実需者が購入ではなく賃貸市場にとどまることでチョンセ需要も増加するとみている.
チョンセ価格の上昇は売買価格を下支えする要因として作用する可能性が大きい。チョンセ物件の不足と保証金負担の増加は月世帯家賃（ウォルセ）価格の上昇につながり得て、チョンセ価格比率（チョンセが率）が上がれば一部需要が売買市場へ移動する可能性があるためだ.
首都圏の住宅価格上昇は、新規入居の減少とチョンセ価格上昇、新築・優良立地の選好、金融資産価格上昇に伴う購入余力の改善などが複合的に作用した結果と分析された。ただし上半期の上昇分がすでに相当部分織り込まれているうえ、貸出規制や金利、政策不確実性が残っているため、下半期の首都圏の上昇率は2.5%水準にとどまる見通しだ.
地方の住宅市場は、数年にわたり続いた下落局面を脱し、0.5%水準の名目上昇が見込まれた。ただし建産研は、これを地方市場全般の回復とみるのは難しいと説明した。首都圏との価格格差拡大、累積下落による価格負担の緩和、一部の産業景気が堅調な地域での選別的上昇が反映された結果だということだ.
建設景気は受注の回復にもかかわらず、体感の改善は限定的となる見通しだ。建産研は、今年の国内建設受注が前年比8.9%増の240兆8000億ウォンを記録すると予想した。公共発注の拡大と土木事業の増加に支えられ受注は増えるものの、建設投資は266兆1000億ウォンで前年比0.3%増にとどまると見通した.
問題は、受注が実際の着工と投資へ円滑につながっていない点である。直近5年間で許認可と着工の間の累積面積の格差は1億9090万㎡に達した。これは年間平均着工面積の1.8倍水準だ。工事費の急騰、プロジェクト・ファイナンス（PF）の審査強化、地方での未販売在庫の累積などが新規着工を阻む主因として指摘された.
イ・ジヘ建産研研究委員は「2026年の建設景気は公共と土木部門が一定部分を補完するものの、民間の非住居と地方、中小企業を中心とした体感の回復は依然として限定的だ」とし、「公共の執行力の向上と正常なPF事業への金融支援、地域均衡発展に向けた投資拡大が必要だ」と述べた.
イ・チュンジェ建産研院長は「建設・不動産市場は国家経済の活力と国民の住居安定を左右する中核の柱だ」とし、「金利の安定化というプラス要因と地方市場の低迷、PFの構造調整という制約要因が併存する以上、単純な景気循環ではなく構造的変化の観点から市場を見るべきだ」と述べた。続けて「政府と市場が相互の信頼を基盤に供給体制を正常化し、建設産業のエコシステム全般の革新に乗り出すべきだ」と付け加えた.