ソウル蘆原区サンゲドンのサンゲジュゴン7団地が再建築の精密安全診断でD等級を受け、再建築事業推進の最初の関門を越えた。現在2600戸を超えるこの団地は、最高49階、3500戸規模の大規模団地として再建築を進める計画だ。
15日蘆原区と整備業界によると、蘆原区は12日、サンゲジュゴン7団地に対する再建築精密安全診断の結果、D等級を通知した。評価点数は49.54点で、「条件付き再建築」の判定だ。蘆原区はこの内容をサンゲジュゴン7団地再建築推進委員会に伝達した。
精密安全診断は再建築事業を推進するために経なければならない主要手続きだ。構造安全性、建築仕上げの状態、設備の老朽度、居住環境などを総合評価し、A〜E等級に分ける。このうちD等級以下を受けてこそ再建築の推進が可能だ。
サンゲジュゴン7団地の住民は1月に先立ち精密安全診断を申請した。蘆原区は3月から今月まで安全診断手続きを進めた。蘆原区関係者は「安全診断を通過して再建築の推進が可能になった」と述べ、「今後ソウル市の審査を経て整備区域指定などの後続手続きが進む予定だ」と語った。
サンゲジュゴン7団地は、ソウル地下鉄4・7号線ノウォン駅近隣のサンゲドン692番地一帯にある。1988年に最高15階、21棟、2634戸規模で竣工した。1985年から1989年まで政府の新市街地住宅事業を通じて順次造成されたサンゲジュゴン1〜16団地、約3万戸のうちの一つだ。
今回の安全診断通過でサンゲジュゴン7団地は、ソウル市の駅勢圏複合開発政策の恩恵を受ける可能性も高まった。ソウル市は昨年12月、ノウォン駅とマドゥル駅一帯「サンゲ1・2段階宅地開発地区」に対する地区単位計画区域を確定した。この区域にはサンゲジュゴン7団地も含まれている。
当時ソウル市は全体区域面積265万7677.2㎡のうち5%に当たる13万1678.6㎡を準住居地域に指定した。準住居地域は住居地域の中で容積率上限が最も高い地域で、最大500%まで適用できる。これによりサンゲジュゴン7団地も既存の第3種一般住居地域から準住居地域へと用途地域が上方修正された。
用途地域の上方修正はノウォン駅とのアクセス性が反映された結果だ。サンゲジュゴン7団地は地下鉄駅から250m以内にあり、ソウル市が居住だけでなく商業・業務施設を併せて造成する複合開発を許容した地域に含まれた。容積率インセンティブを適用される場合、サンゲジュゴン7団地は最高49階、3500戸規模で再建築を推進できる。
キム・チャンシクサンゲジュゴン7団地再建築推進準備委員長は「今年年末ごろ整備区域に指定されると期待する」と述べた。
サンゲジュゴン一帯の再建築も速度を上げている。サンゲジュゴン1〜16団地のうち8団地は既に「フォレナノウォン」に再建築され、入居を終えた。無住宅の公務員向け賃貸住宅である15団地を除けば、1〜7団地、9〜14団地、16団地が整備事業を推進中だ。
このうち5団地は事業施行認可を受けた。残りの団地は迅速統合企画の諮問、再建築安全診断、整備計画立案提案同意書の徴求などを進めている。
コ・ジュンソク延世大サンナム経営院教授は「ソウル市が駅勢圏複合開発を許容し、準住居地域に上方修正して容積率を引き上げたところが3団地、6団地、7団地だ」とし、「これらの団地を中心に大規模整備事業が併せて進むことになる」と述べた。
ただし事業性は賃貸住宅比率など公共寄与の水準によって変わり得るとの指摘もある。コ教授は「ソウル市が容積率を引き上げた分、賃貸住宅比率の拡大を要求する可能性がある」とし、「その比率がどの程度になるかが再建築の事業性に決定的な影響を及ぼすだろう」と述べた。