韓国石油公社が9年前に財務構造の改善のために売却した蔚山の本社社屋について、再取得の可否を検討している。売却時に確保した優先買受請求権、いわゆるコールオプションの行使期限が近づいているためだ。ただし石油公社が現在資本蚕食の状態にあり、韓国政府が公共機関の統廃合を含む構造再編に着手している状況でもあるため、実際の再取得に至るのは容易ではないとの見方が出ている。
15日不動産投資業界と石油公社によると、石油公社は蔚山中区本社社屋の売却手続きが始まるのに合わせ、優先買受請求権の行使可否を検討している。石油公社関係者は「優先買受権の行使可否はまだ確定したことはない」と述べた.
石油公社の蔚山本社社屋は延べ床面積約6万5000㎡、地下2階〜地上23階規模の大型オフィスだ。2017年竣工の建物で、蔚山地域ではプライム級オフィス資産と評価される。
石油公社は2017年、経営難の解消と財務構造の改善のためにこの社屋をコラムコ資産信託に2200億ウォンで売却した。当時、売却後に再賃貸するセール・アンド・リースバック方式で取引を進め、今後社屋が再び売却される場合に優先的に買い取ることができる権利を確保した。石油公社は社屋を売却した後も賃借人として残り、現在まで本社として使用している。
コラムコ資産信託はその後、石油公社の社屋をKOCREF第38号リートに組み入れて運用してきた。しかし、12月に担保融資の満期が到来することから、社屋売却による資産回収手続きに着手した。最近はKPMG・シニョンのコンソーシアムを売却主幹事に選定した。これにより、石油公社は8月1日までに優先買受請求権の行使可否を決定しなければならない。
コラムコ資産信託は、石油公社の権利行使の有無とは別に買い手の物色も準備している。コラムコ資産信託の関係者は「最近、売却主幹事を選定した」とし、「石油公社がコールオプションの行使を検討する間、売却作業を同時に進めるかどうかはまだ決まっていない」と述べた。
市場では、石油公社が優先買受権の行使可能性を残しているとの分析も出ている。現在の賃貸借契約上、来年から賃料が20%以上引き上げられる構造であり、長期的には建物を直接保有することが有利になり得るためだ。石油公社は当該社屋を2032年まで責任賃借している。
不動産信託業界のある関係者は「石油公社が長年本社として使用してきた中核資産であるうえ、今後賃料負担も増えるため、優先買受権の行使可能性を排除できない」とし、「最近、ヨイドのオフィス市場でも中核テナントが優先買受権を行使して取引が成立した事例があった」と述べた。
しかし実際の買い戻しに至るかは不透明だ。韓国政府が公共機関のリストラと機能再編を検討している状況で、公企業が大規模な資金を投入して社屋を買い戻すことへの負担が小さくないためだ。
とりわけ石油公社は現在資本蚕食の状態だ。国会予算政策処によると、昨年末基準の石油公社の資産は19兆4442億ウォン、負債は21兆9733億ウォンで、負債が資産を上回っている。このため、韓国政府が社屋の再取得を承認する可能性は大きくないとの見方も出ている。
不動産投資業界では、石油公社が権利を行使しなくても売却の興行には大きな問題はないとみている。投資業界の関係者は「公共機関の長期責任賃借構造の資産であり、賃料上昇も予定されているだけに、機関投資家も関心を示すだろう」と述べた。