2036年になればソウルのアパートは2戸のうち1戸が竣工後30年を超える老朽住宅になるとの見方が出た。新築アパートを建てる新規宅地が事実上不足するソウルでは、再建築・再開発などの整備事業が住宅供給の中核手段である。老朽住宅の増加に対応するため、整備事業を急いで正常化すべきだとの指摘が出ている。
12日韓国リモデリング融合学会（KRC）が国土交通部の共同住宅管理情報システム（K-apt）に登録されたソウルのアパートデータを分析した結果、ソウルのアパートのうち竣工後30年を超えた老朽住宅の比率は今年の28.2%から2036年には48.3%まで高まると見通した。現在約49万世帯水準の老朽アパートが、10年後にはソウル全体のアパートの半分近くを占めることになるという意味である。
KRCはソウルのアパートの竣工年度分布を基準に今後の老朽化の推移を分析した。1990年代から2000年代初頭まで大規模に供給されたアパートが今後10年以内に相次いで竣工30年を超えることで、老朽住宅の比率が速いペースで増えるとみている。
業界ではソウルの老朽住宅増加の背景として、長期間にわたり累積した整備事業の遅延を挙げる。特に2010年代にソウル市が都市再生の政策基調の下で多数のニュータウン・再開発区域を解除し、住宅供給のパイプラインが弱まったとの分析が出ている。これに再建築の安全診断規制強化、再建築超過利益還収制、工事費の急騰、認可手続きの長期化などが重なり、整備事業の推進速度は大きく鈍化した。
問題は、ソウルが新規宅地を大規模に供給しにくい都市だという点である。住宅供給を増やすには再建築・再開発が事実上不可欠である。しかし事業の遅延が繰り返されるなか、老朽住宅は積み上がり続け、新築供給はこれに追いつけない構図が固定化している。業界では、こうした流れが続く場合、ソウルの居住環境の老朽化がより速く進み得るとみている。
海外の主要都市では100年以上の共同住宅も維持・補修を経て継続使用する事例が多い。しかし韓国では、再建築可能な時点と整備事業の制度が竣工30年を基準に設計されてきた。このため「竣工30年以上のアパート＝老朽住宅」という認識が定着した。実際、古いアパート団地では駐車スペースの不足、老朽配管、上下階の騒音、断熱性能の低下など居住性能の限界が露呈している。整備事業の需要が着実に増える理由である。
業界ではソウルの住宅供給の安定に向け、整備事業の正常化が必要だと強調する。再建築規制の改善と事業手続きの短縮はもちろん、事業性が不足する団地にはリモデリングなど多様な整備手法を併用すべきだということだ。すべての老朽団地を再建築だけで解決するのは難しいため、団地ごとの条件に合った選択肢が必要だとの指摘も出ている。
これにより、リモデリングも老朽住宅問題を緩和する代案として取り上げられる。KRCの集計によれば、今年5月時点で全国でリモデリングを推進中の団地は合計149団地、12万188世帯と推計される。
シン・ドンウ韓国リモデリング融合学会会長は「ソウルのアパートのうち竣工30年を超えた老朽団地は49万世帯に達する」と述べ、「すべての老朽アパートを再建築だけで解決することはできない」と語った。続けて「再建築を選んだ団地は再建築を、リモデリングを選んだ団地はリモデリングを推進できるよう、住民の選択を支える行政支援体制が必要だ」と明らかにした。