ソウル東大門区イムンドンの大規模マンション「ラミアンラグランデ」の保留地12戸のうち10戸が新たな所有者を見つけた。融資規制の影響で保留地市場の人気は以前ほどではないとの評価が出ているが、立地と価格競争力を備えた人気団地には依然として需要が集まっている。とりわけ専有面積59㎡は1戸の募集に全体の応札者の約半数が集まり、基準価格より1億7000万ウォン高い価格で落札された。
11日、整備業界によると、9日午前に実施されたラミアンラグランデ保留地の開札結果、全12戸のうち10戸が落札された。今回入札に出た物件は専有59㎡1戸、84㎡2戸、99㎡7戸、114㎡2戸だ。このうち84㎡と114㎡はそれぞれ1戸ずつ応札者がなく流札となった。
ラミアンラグランデはイムン1区域の再開発を通じて造成された団地である。地下5階〜地上最高27階、39棟、全3069戸規模で、今年1月に入居を完了した。総1万4000戸規模のミニ新都市級居住地とされるイムン・フィギョンニュータウンの中でも屈指の大規模団地である。
今回の保留地入札は最高価格競争方式で実施した。計31人が参加し、平均競争率は2.6対1を記録した。最も関心が集まった住戸タイプは専有59㎡だった。分譲関係者は「応札者31人のうち約半数が専有59㎡に入札した」とし、「相場に比べて基準価格が低く設定され、当該棟の眺望条件が良いことから需要が集中したようだ」と述べた。
専有59㎡は基準価格13億5000万ウォンより約1億7000万ウォン高い15億2010万ウォンで最終落札された。基準価格より高い価格だが、周辺相場と比べれば依然として競争力があるとの評価が出ている。イムンドンのある公認仲介業者の関係者は「この団地の専有59㎡の相場が15億5000万〜16億ウォン水準である点を踏まえると、落札者は比較的安く購入した格好だ」と語った。
国土交通部の実取引公開システムによると、ラミアンラグランデの専有59㎡は4月に14億9900万ウォンで取引された。現在、市場に出ている同じ面積の売り物件は1件で、売り希望価格は16億ウォン水準だ。
他の住戸タイプも大半が基準価格を上回る価格で売れた。専有99㎡の最高落札価格は18億7090万ウォンで、基準価格18億2000万ウォンより約5000万ウォン高かった。専有84㎡は16億6510万ウォン、専有114㎡は21億1330万ウォンでそれぞれ落札された。
保留地は、再建築・再開発組合が事業過程で発生し得る訴訟、面積精算、追加費用などに備えて一般分譲せずに残しておく物件である。通常、組合が公開入札で売却し、最も高い金額を提示した人が落札する方式で進む。
一時、保留地は土地取引許可の規制を受けず、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）を抱えて購入する、いわゆる「ギャップ投資」が可能だという点で投資需要が集まった。しかし昨年の6・27対策以降、住宅ローンを受ける場合は実需居住義務が課され、投資の魅力は大きく低下した。さらに融資規制まで強化され、十分な現金余力がなければ参入が難しい市場となった。
資金負担も大きい。保留地を落札すると、通常は契約金10%を先に支払い、1カ月前後の短期間で残金を決済しなければならない。このため、最近の保留地市場では応札者が1人もいない「入札0件」の団地も出ている。保留地市場全体が萎縮するなかでも、立地が良い団地や価格競争力のある物件には需要が選別的に集まる様相だ。
業界では今回のラミアンラグランデ保留地の好調が、立地と価格競争力の結果だとみている。分譲業界の関係者は「東大門区イムンドンは都心へのアクセスが良く、イムン・フィギョンニュータウンの開発で居住ニーズが高まっている地域だ」とし、「相場より低い基準価格と大規模団地のプレミアムが相まって、保留地入札の好調につながったようだ」と述べた。