企業型賃貸住宅「ニューステイ」の分譲転換過程で既存の賃借人が購入しなかった物件も無住宅者に優先供給する案が推進されている。義務賃貸期間が終了したニューステイが分譲転換に動く場合、無住宅賃借人に優先買受権を付与するのに続き、優先買受権が行使されず一般売却に移る住宅も無住宅世帯の構成員に先に機会を与えるということだ。
現在住宅を保有するニューステイ賃借人も分譲転換申請の公告前までに既存住宅を処分して無住宅世帯の構成員要件を満たせば優先買受権を受けられるようになる。入居当時には住宅保有の有無を問わなかったが、分譲転換段階では無住宅の実需者の居住安定を優先するという趣旨と解される。
10日、国土交通部と住宅業界によると、住宅都市保障公社（HUG）は今年義務賃貸期間の満了を控えたニューステイ事業所に対し、このような内容の分譲転換の方向性を最近伝達したことが確認された。HUGは12日に「ニューステイ分譲転換合同会議」を開き、関連事業者と詳細手続きや適用方案などを協議する予定である。
ニューステイは住宅都市基金と民間建設会社が資本金を出資して不動産投資会社、すなわちリート（REITs）を設立した後、周辺相場の90%水準の賃料で最長8年間居住できるようにした企業型賃貸住宅である。導入当時は「中産層も入居できる賃貸住宅」を標榜し、所得や住宅所有の有無を問わなかった。
しかし義務賃貸期間終了後の分譲転換段階では、無住宅者の居住安定という公共性をより強く反映する方向で基準が整備されている。公共基金が投入された民間賃貸住宅である以上、分譲転換以後の住宅は無住宅の実需者に優先的に回るべきだという原則が適用されるということだ。
先にHUGとニューステイ事業者は2025年12月、ニューステイ事業所のうち最も早く義務賃貸期間が終了したキョンギ・ソンナム市スジョングにある「eピョンハンセサン テラス ウィリェ」について、賃貸期間を2年延長後に分譲転換を推進することで協議した。当時、国土交通部とHUGは無住宅賃借人に優先買受権を付与する方向性を大枠で示した。
しかし先月、金潤德（キム・ユンドク）国土交通部長官主宰で開かれた住宅業界タウンホールミーティングで「ニューステイ分譲転換に対する明確なガイドラインがない」という建議が出ると、HUGがこれをより具体化して各事業所に伝達したと伝えられた。
今回の案の核心は、優先買受権が行使されなかった物件の処理方式である。HUGは既存賃借人が優先買受の申請をせず事業者が第三者売却に動く住宅についても、無住宅世帯の構成員に優先的に売却する方針を定めたとされる。これまでは分譲転換を放棄した物件が一般売却に移る場合、供給基準が不明確だという指摘があった。
住宅業界の関係者は「事業所ごとに優先買受の申請公告を出し、申請期限を設定することになるが、この期限前までに無住宅要件を満たせば優先買受権を受けることができる」と述べ、「優先買受の申請が入らず一般売却に移る物件も無住宅世帯の構成員に優先売却する方式になるだろう」と語った。この関係者は「一般の分譲申し込みのように、最初の対象者で物件が消化されない場合、その後対象を拡大する方式で進む可能性がある」と付け加えた
分譲転換を申請しなかった賃借人に対する居住安定装置も設けられる。HUGは優先買受申請の期限が終了した後でも2年間の賃貸居住を保障する案を提示したとされる。ここに賃借人が賃貸借契約の更新請求権を行使する場合、居住期間は2年さらに延び得る。この場合、分譲転換を申請しなかった賃借人も最大4年まで追加居住が可能となる見通しだ。
今回の方針は、義務賃貸期間の終了を控えたニューステイと公共支援民間賃貸団地の分譲転換基準にも影響を及ぼす見通しだ。2030年までに義務賃貸期間が終わるニューステイと公共支援民間賃貸団地は全国49カ所、総3万9430戸に達する。