チョンセ（韓国特有の賃貸制度）の月額化が加速し、賃借人の月額家賃負担が史上最高水準まで跳ね上がったことが明らかになった。全国の月額家賃水準はもちろん、ソウルと首都圏の月額家賃水準も過去最高を記録した。今年のソウルのマンションにおける新規賃貸借契約のうち、月額家賃200万ウォン以上の契約比率は20%に迫った。チョンセ物件の減少とチョンセローン縮小の余波で月額家賃需要が増え、賃借人の負担が急速に膨らんでいるとの分析が出ている。
9日、国土研究院が2015年から今年4月までを長期時系列で分析して算出した月額家賃価格指数によると、全国の月額家賃価格指数は4月に105.5を記録し、過去最高値に達した。月額家賃価格指数は2015年7月の月額家賃水準を100として相対的な月額家賃水準を示す指標である。
全国の月額家賃価格指数は2022年10月に102.9まで上昇した後、安定基調を示し2024年3月には101.9水準まで下がった。しかしその後、上昇基調に転じて2024年4月に102.0を記録し、昨年1月に103台を上回ったのに続き、今年3月からは105台に入った。結局、4月には史上最高水準の105.5を記録した。
ソウルの上昇幅はさらに急だった。ソウルの月額家賃価格指数は4月に110.3で過去最高値を記録した。2022年10月に103.3まで上がった後、伸び悩んだソウルの月額家賃価格指数は2024年6月に103.4を記録して従来の最高値を上回り、その後一度も上昇基調が鈍化しなかった。わずか1年10カ月で6.9ポイント跳ね上がった。
首都圏も同様である。ソウル・キョンギ・インチョンを含む首都圏の月額家賃価格指数は今年4月に110.0を記録した。従来の最高値である2022年10月の105.2を大きく上回る水準だ。
実際の契約現場でも月額家賃負担の増加ははっきりと確認できる。国土交通部の実取引公開システムによると、今年1月1日から6月8日までに締結されたソウルのマンション新規・月額家賃を含む賃貸契約は4万7507件だった。このうち月額家賃200万ウォン以上の契約は8187件で、全体の17.5%を占めた。ソウルのマンション賃貸借契約の6件に1件以上が月200万ウォンを超える高額な月額家賃契約という計算になる。
高額月額家賃の比率は急速に増えている。昨年の同期間、ソウルのマンション新規・月額家賃を含む賃貸契約のうち、月額家賃200万ウォン以上の契約比率は14.6%（5万2972件のうち7777件）だった。1年で2.9ポイント上昇した。
専門家は、チョンセ市場の不安が月額家賃上昇の直接的な要因だと指摘する。土地取引許可区域の拡大などで実需居住義務が強化され、チョンセの物件が減ったうえ、チョンセローン保証比率の縮小で賃借人の資金調達環境も悪化したということだ。チョンセを見つけにくくなった借り手が月額家賃や半チョンセに移動し、月額家賃の上昇圧力が強まっているとの分析である。
パク・ジンベク国土研究院副研究委員は「土地取引許可区域の拡大と多住宅保有者への譲渡所得税重課猶予の終了、チョンセローン保証比率の縮小などがチョンセ市場の需給に影響を及ぼした可能性がある」と述べ、「チョンセの需給不安が既存のチョンセ住宅の月額家賃・半チョンセへの転換と月額家賃上昇にも影響を与えたとみられる」と語った。
イ・チャンム漢陽大教授は「月額家賃を含む賃貸市場の供給不足が引き続き深刻化している」と述べ、「特にチョンセの月額化の流れが重なり、月額家賃の上昇基調をさらにあおっている」と語った。