地域住宅組合（以下、ジジュテク）が再開発・再建築などの整備事業に比べて、著しく低い賃貸住宅の買い取り価格の適用を受けているとして、法令改正を求めて動き出した。同じく公共賃貸住宅を建設して地方自治体に寄付採納しているにもかかわらず、建築費が半分水準しか補償されておらず不公正だという主張である。
8日、業界によると、5日、国会電子請願システムに「地域住宅組合の賃貸住宅売却価格基準の改善に関する請願」が掲載された。共同住宅建設事業の不公正な賃貸住宅売却基準の改善を求めるのが骨子である。ジジュテクに対する差別的な賃貸住宅売却基準を、都市及び居住環境整備法と同一に基本型建築費の80%へと改善してほしいという趣旨だ。
寄付採納は、整備事業を行う際に容積率を引き上げる見返りとして、一定部分を公園や賃貸住宅として造成することを意味する。寄付採納を多く行うほど容積率インセンティブを多く受け、事業性が改善され、一般分譲として売ることができるアパートが増える構造だ。通常、容積率を高める代価として土地は自治体に無償で寄付採納する一方、その上に建てる賃貸住宅の建築費は自治体が組合に支払い、引き取る。
ところがジジュテクの場合、建物原価にも満たない「たたき売り補償」が足かせになっている。容積率を高めて得る利益より、賃貸住宅を建てるたびに発生する損失が大きくなる状況が発生しているというわけだ。結局、事業性を高めようと導入した容積率緩和制度が、かえってジジュテク組合員の首を絞めるブーメランとして跳ね返っているとの指摘が出ている。
今回の論争は、2024年12月に改正された都市及び居住環境整備法（都整法）施行令に端を発する。政府は新型コロナウイルスのパンデミックやウクライナ戦争などで原材料価格と建設工事費が急騰したことを受け、再開発・再建築など整備事業の公共賃貸住宅の建築費補償基準を、従来の標準建築費から基本型建築費の80%水準へと引き上げた。
しかし、ジジュテク事業の根拠法令である住宅法は改正対象から外れ、死角が生じた。ジジュテクは依然として過去の標準建築費基準の適用を受けている。具体的には、整備事業の場合は3.3㎡（1坪）当たり約577万ウォンの補償を受ける一方、ジジュテクは坪当たり約369万ウォンにとどまる。同じ資材と人件費をかけて賃貸住宅を建て供給しても、ジジュテクの組合員は事実上半額水準の建築費しか認められていない計算である。
この請願を掲載したヒルステイトイスヨクセントラル（サダン3ドン地域住宅組合）キム・スルギ組合長は「現在、事業初期段階の組合は直ちに声を上げにくいため、先に着工及び分譲段階に入った現場を中心に意思を集めている」と述べ、「今回の国会請願を皮切りに、選挙区の政界などを通じてジジュテクに対する差別行政と衡平性毀損の問題を積極的に世論化する」と語った。
業界では、政府が住宅市場の安定に向けて公共賃貸住宅の確保と民間住宅の供給拡大を同時に進めている中で、このような法的な不備を速やかに補完すべきだとの声が出ている。不合理な建築費基準が継続する場合、ジジュテクの事業性が悪化し、結局は民間の住宅供給萎縮につながり得るためである。
ジジュテクは全国的に成功率が約10%しかない事業として有名だ。住宅建設用地の95%以上の土地所有権を確保しなければならないなど、事業手続きが難しいためである。3月末時点でソウルで進行中のジジュテクは計112カ所で、このうち事業計画承認および工事着工の現場は15カ所と、全体の13%にとどまる。