サムスン電子が従業員に最大5億ウォンの低金利住宅資金を支援することを決め、大企業の社内融資が不動産市場の新たな変数として浮上している。政府は住宅ローン規制を通じて家計貸出を抑制しているが、大企業を中心とした社内融資の拡大が実需層の住宅購入と住み替え需要を刺激する可能性があるとの見方が出ている。
専門家は、半導体企業が集積するキョンギ南部だけでなくソウル主要地域まで影響を受ける可能性があるとみている。とりわけ政府の貸出規制の範囲外で大規模な流動性が供給される場合、特定地域の住宅価格の上昇圧力につながりうるとの分析だ。
8日財界によると、サムスン電子の労使が合意した「住宅安定貸出制度」は最大5億ウォンを年1.5%の金利で支援する内容を盛り込んでいる。無住宅の従業員はもちろん、既存住宅を処分して上位エリアへ移る1住宅保有者も対象だ。ただし既存住宅の売却と新規住宅の購入を同日に行わなければならない。
対象は売買価格25億ウォン以下の一戸建てとアパートなどの共同住宅、分譲権、オフィステルである。返済方式は10年分割返済または3年据え置き後10年分割返済の中から選択できる。サムスン電子の従業員は13万人に達するが、実際の利用需要はまだ見通しにくい。
業界では、サムスン電子の決定が他の大企業の労組にも影響を及ぼすとみている。今月賃金交渉に入る予定のSKハイニックス労組も、同水準の住宅資金支援拡大を求める可能性が提起されている。現在SKハイニックスは最大1億ウォン規模の住宅資金融資制度を運用中だ。
チョ・ナムホン労務法人テボ代表は「大企業と公企業、金融圏を中心に運営されてきた社内融資制度が、サムスン電子の事例を契機に拡大する可能性がある」とし、「労組を中心に貸出限度の引き上げ要求が相次ぐこともありうる」と述べた。
政府は昨年6・27不動産対策を通じ、首都圏の住宅ローン限度を最大6億ウォンに制限するなど、金融を通じた不動産市場の過熱抑制に注力してきた。しかし社内融資は金融圏の貸出規制とは別途に運営されるため、政策効果を弱める可能性があるとの指摘が出ている。
社内融資に関して最大の関心事は、社内融資に対する根抵当権設定の問題だ。従業員が社内融資で資金を調達すると、住宅担保認定比率（LTV）や総負債元利金返済比率（DSR）は反映されない。ほかの金融会社と信用供与額が共有されないためだ。
ただし会社が住宅に第1順位の根抵当権を設定する場合、銀行の追加貸出可能額がその分減少し、社内融資の効果は限定される。逆に根抵当権を設定しなければ、銀行の貸出限度に影響を与えず、実質的な資金調達規模が大きく増える。
サムスン電子の労使が社内融資について根抵当権を設定しないことにすれば、社内融資5億ウォンに住宅ローン最大6億ウォンを合算して、11億ウォンの資金を貸出で調達できることになる。サムスン電子の関係者は「社内融資の総額5億ウォンについてのみ合意しており、根抵当権設定の有無については追加の合意が必要だ」と明らかにした。
不動産業界では、社内融資の拡大がソウルと首都圏の中核地域の住み替え需要を刺激するとみている。学区や交通、生活インフラが優れた地域へ移動しようとする実需層が増える可能性があるということだ。
キム・ハンリョル・スマートチューブ不動産調査研究所長は「多住宅規制が維持される状況で、追加資金を確保した需要がソウルの中核地域に集中する可能性が大きい」とし、「上位エリア志向が強まり、地域間の二極化も深まる可能性がある」と述べた。
キム・インマン・キムインマン不動産研究所長は「ソウルのカンドン区・マポ区・城東区をはじめ、ソンナム・ブンダン、ヨンイン・スジ、スウォン・クァンギョ、ファソン・トンタンなど、人気の居住地全般にわたって影響を及ぼしうる」と展望した。