容積率を最大700%まで引き上げられる「民間都心複合開発」の施行を前に、ソウルの整備業界が活気づいている。ソウル市がまだ詳細な運用基準を示していないものの、駅周辺と準工業地域を中心に住民説明会が相次ぐなど、事業先取りの動きが加速している。
5日、整備業界によると、ソウル銅雀区沙堂洞419一帯の民間都心複合開発推進準備委員会は先月30日に住民説明会を開き、事業推進計画を公開した。対象地は地下鉄2・4号線の舎堂駅から半径500m以内の駅周辺で、面積は1万4044㎡である。推進委はこの日、民間事業施行者である信託会社とともに検討した事業性分析と建築設計案を土地などの所有者に説明した。
推進委が示した計画案によれば、容積率405%を適用する場合、合計1828世帯規模の大規模団地の造成が可能である。推進委は7月から土地などの所有者を対象に同意書の徴求に乗り出す予定だ。
江南区道谷洞でも民間都心複合開発事業が進められている。道谷洞947番地一帯の推進委は先月13日に住民説明会を開き、共同住宅の建設計画を共有した。対象地は地下鉄3号線良才駅の駅周辺にある2万3036㎡規模の敷地だ。推進委は、容積率360%を適用すれば、土地などの所有者255人を基準に735世帯規模の共同住宅を建設できるとみている。推進委によると、現在の住民同意率は約60%水準である。
龍山区新桂洞、広津区中谷洞、松坡区三田洞などでも民間都心複合開発の推進が検討されている。ある信託会社の関係者は「民間都心複合開発は既存の整備事業より容積率インセンティブが大きく、事業性が高いとの期待がある」と述べ、「ソウルの主要な駅周辺を中心に問い合わせが増えている」と語った。
民間都心複合開発は、韓国土地住宅公社（LH）など公共が主導してきた既存の都心複合事業と異なり、信託会社やリート（REITs）などの民間事業者が施行主体として参加する整備事業である。駅周辺、準工業地域、老朽化した居住地などを高密度の複合開発とし、住宅供給のスピードを高める趣旨だ。
事業類型は大きく「成長拠点型」と「居住中心型」に分かれる。このうち住宅整備事業の性格が強い居住中心型は、駅周辺半径500m以内の地域や準工業地域で推進できる。再建築・再開発を進める場合、容積率を法定上限の1.4倍まで緩和を受けられる。
業界では、ソウル市の既存整備事業と比べてインセンティブが大きいとの評価が出ている。迅速統合企画、モア住宅・モアタウン、駅周辺活性化事業などと比較しても容積率の緩和幅が大きいためだ。一般居住地域の法定上限容積率が通常250〜300%水準である点を踏まえると、事業地によって世帯数と収益性が大きく変わり得る。
事業推進のハードルも相対的に低い。民間都心複合開発は住民3分の2以上、土地面積2分の1以上の同意を得れば事業推進が可能である。再建築・再開発より同意要件の負担が低く、初期の事業推進スピードが速くなり得るとの見方もある。
ただしソウル市は、特定の事業方式に需要が偏ることを警戒している。既存の再建築・再開発、迅速統合企画、モアタウンなどと事業対象地が重複し得るため、詳細基準の策定が重要だとの立場である。
ソウル市は近く運用基準を確定して発表する計画だ。ソウル市の関係者は「既存整備事業との重複推進、民間都心複合開発への過度な偏りなどを緩和し、事業間の均衡性を高める方向で運用基準を策定している」と明らかにし、「下半期中に施行する計画だ」と述べた。