先月27日ソウル中央地裁競売8係。ソウル銅雀区上道洞「大王住宅」2階のヴィラ競売に20人の応札者が集まった。鑑定価2億6900万ウォンのこの物件は4億150万ウォンで落札された。鑑定価より1億3250万ウォン高い金額だ。落札価率（鑑定価対比の落札価の比率）は149.3%で、先月のソウルのヴィラ競売物件の中で2番目に高かった。
応札者が億単位の上乗せまで甘受した理由は、このヴィラが再開発の入居権（通称「タクチ（権利証の隠語）」）を受けられる地域にあるためだ。土地取引許可区域内のマンションと異なり実需居住義務がなく、相対的に少ない資金で新築マンションの入居権を期待できる点が需要を呼び込んでいる。
3日、整備業界と競・公売データ専門企業GGAuctionによると、大王住宅はソウル市の迅速統合企画方式で推進中の上道16区域再開発事業地内にある。上道16区域は銅雀区上道洞214番地一帯約8万5787㎡に、地下2階〜地上40階、1832世帯規模のマンション団地と付帯福利施設を造成する事業だ。ソウル市は昨年、この地域を迅速統合企画の再開発候補地に選定した。銅雀区関係者は「現在、ソウル市と迅速統合企画のガイドラインを策定する段階だ」と述べた。
再開発への期待感から競売需要が集まる現象は他地域でも現れている。大王住宅の競売前日の先月28日には、陽川区新亭洞「ザ・テラス」4階のヴィラが鑑定価3億3200万ウォンより1億ウォン以上高い4億3600万ウォンで落札された。落札価率は131.4%だった。該当物件は新亭駅1区域の再開発事業地内にある。この事業は新亭4洞一帯8万4505㎡を迅速統合企画方式で開発し、3000世帯以上規模の大規模団地として造成することを目標としている。キム・ホウ新亭駅1区域迅速統合企画推進委員長は「今月中に住民閲覧などを経て整備区域指定の手続きに入る計画だ」と語った。
城北区長位洞でも同様の事例が出た。先月19日、長位洞「青雲ツインズヴィル」3階は鑑定価4億2000万ウォンより1億6000万ウォン高い5億8000万ウォンで落札された。落札価率は138.1%だった。この物件は長位ニュータウン内の長位14再整備促進区域に属する。長位14区域は3月に容積率270%を適用した再整備促進計画の変更告示が行われ、今年下半期にソウル市建築委員会の統合審議を控えている。業界では来年の事業施行認可の可能性を見込む。
専門家は、ソウルのマンション価格上昇と土地取引許可区域の規制が、再開発ヴィラの競売市場に需要を引き寄せていると分析する。
コ・ジョンワン韓国資産管理研究院長は「ソウルのマンション価格とチョンセ価格が同時に上昇し、実需者が相対的に参入負担が低いヴィラ競売市場に目を向けている」とし「特に駅近の再開発地域は新築マンションの入居権を受けられるとの期待感も加わり、関心が高い」と述べた。
イ・ジュヒョンGGAuction専門委員は「ヴィラはマンションと異なり土地取引許可区域の実需居住義務が適用されず、相対的に少ない資金でアプローチできる」とし「再開発地域のヴィラへの関心が高まるにつれ、競売市場の入札競争も激しくなる雰囲気だ」と語った。
ただし再開発地域のヴィラを競売で落札する際は、競売の類型を入念に確認する必要がある。
特に強制競売かどうかを必ず確認すべきだ。強制競売は、債権者が裁判所の判決文などの執行権原を確保した後、債務者の不動産を強制的に売却して債権を回収する手続きだ。金融機関が担保権を根拠に進める任意競売とは性格が異なる。
一方、再開発地域のヴィラを競売で落札する際は、当該競売が強制競売ではないかを確認すべきだ。強制競売は、債権者が裁判所から判決文などの「執行権原」を受け取り、金を返さない債務者の不動産を強制的に売却し、その代金で貸し付けた金を回収する法的手続きだ。主に私人間の債務不履行に伴う手続きで、銀行など金融機関や国家機関が債権者貸出金を回収するために行う任意競売・公売とは区別される。
キム・ジェギョンToomy不動産コンサルティング所長は「任意競売や公売は管理処分認可以後でも組合員地位の承継を通じて入居権を受けられる場合があるが、強制競売は組合員地位の譲渡が認められない事例が多い」とし「再開発が完了しても入居権の代わりに現金清算の対象となり得るため注意が必要だ」と述べた。