京畿道ソンナム市ブンダン区で、互いに離れているアパートとビラ団地を一つに束ねて再建築する、いわゆる「結合開発」方式が本格化している。個別団地では事業性が低い老朽居住地を一つの特別整備区域にまとめ、容積率と開発利益を調整する方式である。ブンダン1期新都市の再建築の新たなモデルになり得る点で、整備業界の関心が高まっている。
1日整備業界によると、ブンダン再建築先導地区の一つとして区域指定が行われたセッピョルマウル5個団地は、最近ハナ資産信託を事業施行者に指定してほしいという申請書を提出した。セッピョルマウルは12日に事業施行者指定のための住民同意書の徴求を開始した後、5日で法定同意率50%を超え、最終同意率は77.3%を記録した。
セッピョルマウル再建築の特徴は、一つのアパート団地だけを対象にしない点である。事業対象地はブンダンドンのタングォル公園（当骨公園）を挟んだライフアパート796世帯、ドンソンアパート582世帯、ウバンアパート811世帯、サムブアパート588世帯の4個アパート団地と、道向かいのヒョンデビラ66世帯を含む。すべて合わせると既存2843世帯規模である。
各団地を別々に見ると事業性が高いとは言い難いとの評価が多かった。しかし複数の団地を一つに束ねることで事業規模が拡大した。計画どおりに進めば、セッピョルマウル一帯は最高49階、容積率365%、約5000世帯規模の大規模団地へと生まれ変わる。
こうした事業が可能になった背景には、ソンナム市が推進する結合開発方式がある。結合開発は物理的に離れている団地を一つの特別整備区域にまとめて整備する制度だ。核心は、各敷地が持つ開発可能容積を区域内で柔軟に配分できる点である。規制や立地条件のために容積率を十分に活用しにくい土地の開発余力を他の敷地と調整し、全体の事業性を高める構造だ。
これにより、相対的に開発条件が良くなかった連立住宅密集地域や小規模老朽団地も大規模整備事業に参加できる。土地利用効率を高め、基盤施設の整備と居住環境の改善を併せて進められる点も長所として挙げられる。
結合開発方式は2016年に初めて導入されたが、これまで実際の適用事例は多くなかった。ともに再建築を推進する二つの団地間の距離が500m以内でなければならないなど要件が厳しかったためだ。しかし今年、国土交通部が制度活性化のため規制緩和の意志を示し、雰囲気が変わりつつある。ソンナム市も結合開発を1期新都市再建築の模範事例とするため、行政支援を続ける方針だ。
セッピョルマウル以外にも、ソンナム市では結合特別整備区域に指定された事業地が増えている。現在、23区域シボムウソン・ヒョンデ、S6区域チャンアンタウン4と6区域モクレンマウル1、S3区域モクレンマウル5など計3件の事業地が最終告示され、事業を推進中だ。下半期発表予定の2次特別整備区域でも少なからぬ団地が結合開発を検討している。ムジゲマウル10団地サムスン・コニョンアパートとS8区域ククドンビラ・テウビラ・トンブサンビラなどが代表的だ.
整備業界関係者は「成功的な結合開発のためには、土地価値評価、開発利益の算定など全般的に透明性が重要だ」と述べ、「規模が大きいだけに区域間の利害関係調整などで事業期間が長期化する可能性もあるため、公共の持続的な監視と管理が必要だ」と語った。