京畿道アンソン市のある物流センターに投資した不動産投資会社（REITs・リート）が、テナントの信用不安により損失リスクに直面している。テナントの更生手続き入りの可能性が取り沙汰され、物流センターの運営に支障が出ることが予想されるなか、リートは最近、満期を迎えた担保融資の元利金を期日どおりに返済できなかった。
ただし、直ちに公売に至る可能性は低下した雰囲気だ。リートは現在、シンジケーション団と融資満期延長の条件を協議している。業界では、低温物流センター市場の空室負担が依然として重いだけに、シンジケーション団も公売よりは融資条件の調整による管理策を選ぶ可能性が大きいとみている。
31日、リート業界によると、ケイワン第17号受託管理リートはアンソン市チュクサン面にあるアンソンチュクサン物流センターのテナントから更生手続き予告の通知を受けたとされる。これにより、当該物流センターの運営安定性にも不確実性が増した。
韓国土地信託の関係者は「当該物流センターは責任賃借人（マスターリース）構造だ」とし、「まだテナントの更生やアセットマネジメントの実質的な不良が発生したわけではないが、事前の備えをしている」と述べた。
アンソンチュクジョン物流センターは延べ面積5万4946㎡で、地下1階〜地上2階の1・2センターで構成している。低温と常温の施設を複合的に備えた。ハントシンは2022年、リチ開発から当該物流センター資産を1738億ウォンで買収した。
現在、ケイワン第17号受託管理リートの筆頭株主はシーエーシー一般私募不動産投資信託3号で、持株比率は45.66%だ。不動産専門の資産運用会社であるCACPインベストメントマネジメントが間接投資している。ロッテカードとハナ証券もそれぞれ18.11%の持ち分を保有する主要株主だ。
問題となった借入金規模は1183億ウォンだ。当該融資は物流センターを担保にTongyang Life Insurance、IBK年金保険、スヒョプ銀行、新韓キャピタルなどで実行された。満期一括返済の構造で、満期日は26日だった。しかしリートは満期日に融資元利金を返済できなかった。
リートの収益性も悪化している。投資報告書によると、昨年8月から今年1月までの累計営業利益は19億2849万ウォンだった。一方、同期間の支払利息は42億9299万ウォンに達した。利息費用が営業利益を大きく上回り、リートは23億6398万ウォンの当期純損失を計上した。
テナント問題で運営不安が高まったうえ、収益性まで悪化し、借入金の返済やリファイナンスが容易ではなかったとみられる。担保融資に不良が発生すれば、通常は資産が公売手続きに入る可能性がある。しかし現在は、シンジケーション団がリートと融資延長条件を協議することになり、公売手続きは中断された状態だ。
韓国土地信託の関係者は「貸し手間で公売中断の要請があり、公売の進行は止まった」と語った。
業界では、低温物流センターの市場環境もシンジケーション団の判断に影響したとみる。公売に回しても適正な価格を得にくいなら、条件を変更して融資を維持する方が損失を抑える選択になり得るためだ。
リートが当面の公売リスクを回避しても、課題は残る。肝要なのは新たな優良テナントの確保だ。足元の物流センター市場は、立地と賃借安定性に優れた優良資産を中心に回復の兆しが出ている。しかしアンソンチュクサン物流センターのように低温比率が大きい資産は依然として需給負担が大きい。
低温物流センターは常温物流センターより空室率がはるかに高い。商業用不動産サービス企業のRSQUAREによると、昨年末の首都圏物流センター空室率は常温13.3%、低温37.3%だった。低温物流センターの空室率は常温の3倍に近い水準だ。
KB不動産も、今年の首都圏Aクラス物流市場の空室率を低温30%、常温6%と予測した。低温物流センターの供給過剰の余波がまだ解消されていないという意味だ。