国内の大規模マンション団地を対象に実施した外部会計監査で、直近5年間に監査意見「却下（意見不表明）」を受けた団地が100カ所に迫ることが分かった。監査意見の却下は、外部監査人が財務諸表を信頼できないと判断し、事実上監査自体を放棄した状態を意味する。上場企業であれば上場廃止事由となるほどの重大な問題だが、現行法上、マンション団地は別段の制裁を受けないのが実情である。
28日、国土交通部と韓国不動産院によると、政府が管理する義務管理対象の共同住宅のうち、2020年から2024年まで外部監査で意見却下の判定を受けたマンション団地は計95カ所に上った。
現行の共同住宅管理法は、300世帯以上の共同住宅、または150世帯以上でエレベーターもしくはセントラルヒーティング設備を備えた共同住宅に対して外部会計監査を義務づけている。監査項目には、決算報告書作成基準の遵守可否、財務諸表と詳細明細の一致可否、管理費賦課の妥当性、支出証憑の管理状況などが含まれる。
年度別にみると意見却下を受けた団地は2020年20カ所、2021年14カ所、2022年14カ所、2023年28カ所、2024年19カ所だった。毎年10〜20余りの団地が会計の信頼性を認められなかった格好だ。
外部監査の結果は一般的に▲適正▲限定付き▲不適正▲意見却下の4段階に分かれる。このうち意見却下は最も深刻な水準で、監査人が必要な会計資料を確保できず、財務諸表自体を信用できないと判断した場合である。
業界では、マンションの監査意見却下の相当数が管理費の流用や横領、資料提出の拒否などと関連しているとみている。入居者代表会議の役員や管理事務所の関係者が会計資料を適切に公開しなかったり、管理費の執行内訳を不透明に処理する事例が繰り返されているということだ。
実際に横領事件に発展した事例も少なくない。光州地方裁判所は昨年9月、光州クァンサン区のあるマンションの入居者代表会長と管理所長に、共用の瑕疵補修金7070万ウォンを横領した容疑でそれぞれ懲役刑の執行猶予を言い渡した。公判過程で、代表会長が株式投資の損失を埋めるため犯行に及んだ事実も明らかになった。
春川地方裁判所も昨年、江原・原州のあるマンションの経理課長に対し、管理費約14億ウォンを横領した容疑で懲役4年を言い渡した。当該経理課長は2017年から2024年まで長期にわたり管理費を横領したと調査された。
問題は、こうした不正が捜査や裁判に発展する前には、事実上の制裁手段がない点である。現行法には、外部監査を適切に受けなかったり監査意見の却下を受けても、行政処分や罰則を科す明確な規定がない。ただし、外部会計監査をまったく受けない、または不正に受ける場合は懲役または罰金を科すことができるよう定めている。
国土交通部の関係者は「監査意見の却下を受けた団地は、会計監査が正常に行われなかったことを意味し、不正の可能性が大きいと判断する」と述べ、「地方自治体に当該団地の情報を通報し、特別監査の対象に優先的に含めるようにしている」と語った。ただし「現行法上、意見却下それ自体のみで制裁できる根拠は不十分な状況だ」とした。
キム・イェリム法務法人シムモク代表弁護士は「外部会計法人の意見却下が出れば、その後に自治体や政府レベルの追加監査が行われる場合が多い」と述べ、「ただし管理費の不当執行や会計資料の未提出などに対して、より強い行政・刑事上の制裁を用意する必要がある」と語った。