ソウルで「国民平型」と呼ばれる専有面積84㎡のマンションを7億ウォン以下で購入するのが難しくなっている。平均売買価格が11億ウォンを超えたうえ、江北・蘆原・道峰など外縁の築古団地まで価格が上がっているためだ。融資規制で高額マンションへの参入が塞がれた実需層が、相対的に手が届く外縁の中低価格帯団地に流入しているとの分析が出ている。
27日、国土交通部の実取引価格公開システムによると、最近はソウル外縁の築古団地を中心に取引量と価格が同時に跳ね上がっている。とりわけ江北・道峰・蘆原・衿川区など、これまで低価格物件が残っていた地域の大規模マンションに実需が集まり、売り希望価格の上昇基調が急になっている雰囲気だ。
代表的な事例がソウル江北区ミア洞の「SK北漢山シティ」だ。この団地の専有84㎡は2月に6億6000万ウォン台で取引されたが、4月には7億7000万ウォンで所有者が入れ替わった。わずか2カ月で1億ウォン以上上がった計算だ。今月に入っても7億1000万〜7億4500万ウォン水準の取引が続いており、現在の売り希望価格は8億ウォン前後まで形成されている。年初来の累計取引量もすでに100件を超えたと伝えられている。
ソウル外縁の築古団地全般でも取引量の増加が鮮明だ。マンション実取引ビッグデータプラットフォーム「アシル」によると、蘆原区は5月第1週にソウルのマンション取引量1位（73件）を記録し、4月の1カ月基準でも888件が取引され、ソウルの自治区で最も多かった。道峰区の道峰ハンシンアパートなどでは、84㎡が最近5億6000万〜6億2000万ウォン台で取引され、低価格物件が消化され、状態が良好な優良物件の売り希望価格が6億5000万〜6億8000万ウォンまで形成される状況だ。
現在、ソウルで国民平型基準の7億ウォン未満の取引が可能な場所は、道峰・江北・衿川・蘆原・中浪区の一部築古団地程度に絞られた状態だ。大半は竣工後20〜40年の老朽マンションだ。市場では、最近の融資規制強化で江南圏や麻浦・城東など高価格地域への参入が難しくなり、相対的に手が届く外縁の6億〜8億ウォン台の築古団地へ需要が移動しているとの分析が出ている。
ソウルのマンション価格の上昇基調も、最近は外縁の中低価格地域を中心に拡散する雰囲気だ。韓国不動産院によると、5月第3週基準のソウルのマンション売買価格は前週比0.31%上昇し、3週連続で上昇幅を広げた。城北区（0.49%）、西大門区（0.46%）、江北区（0.45%）、冠岳区（0.45%）、江西区（0.43%）、道峰区（0.37%）、蘆原区（0.32%）などが相対的に高い上昇率を記録した。
ナム・ヒョグ・ウリィ銀行不動産研究院は「今年のソウルのマンション市場は、相対的に上昇が鈍かった地域の価格格差を埋める性格が強い」と述べ、「価格のアクセス性があり、融資の活用が可能な外縁地域を中心に、売り希望価格と実取引価格がともに上がっている」と語った。
さらに「従来10億〜11億ウォン水準だったマンションが13億〜15億ウォン台まで上がり、10億ウォン以下の地域でも価格の足並みそろえ現象が現れる可能性がある」とし、「とくに全・月世（チョンセ・ウォルセ、韓国の前払い賃貸・月極賃貸）物件が不足する地域では、外縁の築古団地の価格の強含みが当面続く可能性がある」と明らかにした。