ソウルの非江南圏のマンション分譲価格が江南を上回る逆転現象が生じている。分譲価格上限制の適用を受けない再開発団地を中心に、いわゆる「国民平型」と呼ばれる専有面積84㎡の分譲価格が30億ウォンに迫り、ソウルのマンション市場における価格基準そのものが揺らいでいるとの指摘が出ている。
22日韓国不動産院のチョンヤクホームによると、ソウル銅雀区黒石11区域を再開発し大宇建設が供給する「サミット・ザ・ヒル」専有84㎡の分譲価格は27億1940万〜29億7820万ウォンで確定した。一般分譲マンション基準ではソウル歴代最高水準である。既存の最高額は江南区駅三洞「ヨクサムセントラルザイ」専有84㎡の28億1300万ウォンだった。江南圏を代表してきた高額分譲の記録を非江南圏の団地が塗り替えた格好だ。
サミット・ザ・ヒルは地下6階〜地上16階、30棟、総1515世帯規模で造成される大規模マンションだ。黒石ニュータウン内でも核心立地に位置する場所とされる。漢江に面しているうえ、瑞草区盤浦洞にも近く、かつては団地名に「ソバンポ（西盤浦）」を付ける案が検討されたこともある。一般分譲の戸数は専有39〜84㎡の432世帯で、26日に特別供給を皮切りに分譲申し込みが始まる。
鷺梁津ニュータウン一帯の分譲価格も急速に上昇している。DL E&Cが銅雀区鷺梁津8区域の再開発事業を通じて供給する「アクロ・リバースカイ」専有84㎡の最高分譲価格は27億9580万ウォンに設定された。鷺梁津ニュータウン初の分譲団地として関心を集めた「ラクラクラチェザイドファイン」（25億8510万ウォン）より2億ウォン以上高い水準だ。
価格だけを見れば、足元では江南圏の新築団地を上回る。3月に分譲した瑞草区瑞草洞「アクロ・ド・ソチョ」専有84㎡の最高分譲価格は23億8000万ウォンだった。同一面積で比較すると「サミット・ザ・ヒル」は最大6億ウォン、「アクロ・リバースカイ」は約4億ウォン高い計算だ。
建設業界では分譲価格上限制の適用有無がこうした現象の背景だとみている。現在、分譲価格上限制は江南3区（江南・瑞草・松坡）と龍山区にのみ適用される。分上制地域は宅地費と建築費の上限が適用され、通常は周辺相場より約30%低く分譲価格が設定される。一方、非江南圏の再開発団地は周辺相場や物価上昇、工事費の上昇分などを比較的自由に反映できる。組合と施工会社の協議だけで分譲価格を決められるため、江南より高い分譲価格が形成されているとの分析が出ている。
ある大手建設会社の関係者は「立地が優れた団地は分譲価格が高くても分譲申し込みの興行可能性が大きいという認識が強い」と述べ、「最近は組合側が事業性を確保するため、むしろ分譲価格をより高く設定してほしいと要求するケースも多い」と語った。続けて「江南以外の地域まで相場が急騰し、組合内部でも『分譲価格を引き上げて事業費を充当すべきだ』という雰囲気が高まっている」とした。
専門家は分譲価格全般に対する政府レベルの点検が必要だと主張する。ソ・ジンヒョン廣運大学不動産法務学科教授は「江南より非江南圏のマンション分譲価格がさらに高くなるのは納得しがたい市場の歪みだ」とし、「工事費と土地費の上昇要因があるとしても、分譲価格が過度に急角度で上がっているだけに、政府レベルの体系的な点検が必要だ」と述べた。