韓国政府がチョンセ（韓国特有の賃貸制度）・月極賃貸市場の安定のため、来年までに首都圏で非アパートの買い取り賃貸を9万戸供給する。このうち6万6000戸をソウル・キョンギの規制地域に集中させる。チョンセ（韓国特有の賃貸制度）詐欺の余波と不動産プロジェクトファイナンス（PF）の逼迫により民間市場で縮小していた非アパートを、政府が買い取り賃貸住宅を通じ短期間に集中的に供給する計画だ。
国土交通部は今年から来年まで首都圏に買い取り賃貸住宅9万戸を供給し、このうち6万6000戸はソウル・キョンギの規制地域に集中すると、22日に明らかにした。
非アパートは都心で迅速な住宅供給が可能な手段である。しかし近年、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）詐欺の余波と不動産PFの逼迫により資金調達が難しくなり、供給が急減した。直近3年間の非アパート着工物量は長期平均比で20〜30%水準まで萎縮した。
キム・ヨングク国土交通部住宅土地室長は「居住のはしごの重要な一角である民間非アパート市場の供給が萎縮した状況で、公的部門が積極的に買い取り・供給に乗り出し、市場正常化を下支えする」と述べ、「チョンセ（韓国特有の賃貸制度）・月極賃貸市場の安定などのため、非アパート等の住宅供給拡大策を継続的に用意する」と語った。
◇ 規制地域に集中供給…物量確保のため部分買い取りを許容
国土交通部は規制地域を中心に買い取り賃貸の物量を画期的に拡大する。今後2年間の首都圏買い取り賃貸9万戸のうち73%水準である6万6000戸を、新築買い取り約定締結、既存買い取りなどを通じて規制地域に供給する。これは過去2年の3万6000戸に比べ2倍水準である。規制地域内の新築買い取り供給は、過去2年の3万4000戸から5万4000戸へ拡大する。
国土交通部は買い取り物量の確保に向け、全棟（棟）単位ではなく部分買い取り方式も許容する。従来は100戸の全体事業所を買い取らねばならなかったが、今後は100戸のうち10〜50戸の部分買い取りも可能になる。また規制地域内の最小買い取り基準も、現在のソウル19戸・キョンギ50戸から、ソウル・キョンギともに10戸以上へ緩和する。
既存住宅の買い取り賃貸も規制地域に限り、建築年限基準（そのほかの地域は10年以下）の適用を除外し、買い取り対象と物量を拡大する計画だ。国土交通部は非アパート供給が正常化するまで、規制地域は当初の目標物量を超過しても買い取り拡大を推進し、非アパート市場回復の呼び水の役割を果たす計画である。
◇ 新築買い取り、着工段階別の資金支援を強化
国土交通部は事業者の資金調達問題も解消する。新築買い取りの約定後、早期に着工・竣工できるよう、着工前の初期事業費支援や、工程率に応じた工事費支払いなどの措置を取る。
LHが支給する土地確保支援金を土地費の最大80%まで引き上げる。残余の土地費と設計費など初期事業費は、住宅都市保証公社（HUG）のPF貸出保証支援を強化し、事業者の資金負担を土地費の10%水準まで大幅に引き下げ、民間の参加を活性化する。
着工後は、買い取り代金の支払い方式を従来の3段階（躯体工事—竣工—品質検査後）の支払いから、工程率（3カ月単位）に応じた支払い方式へと改善する。
国土交通部は信託会社の代理事務などを通じて支援資金を管理し、透明性を強化する。LHとHUGは信託優先受益権を確保し、事業の不実（不良化）を予防する計画だ。
あわせて事業者の設計時間短縮と買い取り賃貸住宅の品質平準化のため、LHが設計段階から多様な類型の高品質な標準平面図を配布し、事前コンサルティングを支援する。
とりわけ現在、工事費連動型で約定した物件については「先に着工—後に工事費検証」の方式を導入し、着工時期を前倒しする。土地確保または認可が長期遅延中の物件は約定解除などのペナルティ付与を推進し、事業管理も強化する方針だ。
◇ 市場「チョンセ（韓国特有の賃貸制度）・月極賃貸の需要を一部吸収…事業者の未販売リスク負担が低下」
市場では、今回の政府の買い取り賃貸拡大により住宅のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）・月極賃貸需要を一定部分吸収できるとの期待が出ている。一方で、非アパートの供給拡大が乱開発とならないよう、都市基盤の受容能力を十分に考慮すべきだとの指摘も同時に出た。またアパート志向が生じている全体的な市場状況に応じた対策を追加で用意すべきだとの意見もある。
ナム・ヒョクウ、ウリィ銀行研究員は「チョンセ（韓国特有の賃貸制度）詐欺の余波とアパート一極集中現象で供給が崩壊した非アパート市場に、良質の新築賃貸を首都圏の核心地に集中供給すれば、都心インフラを享受したい2030世代の若年層と新婚世帯の需要を一定部分吸収できると期待する」と述べた。
そうしながらもナム研究員は「規制地域の都心内に短期間で大規模物量が集中するだけに、道路などインフラ増設と同様に都市基盤の受容能力を十分に考慮し、現実的な居住環境の改善が伴ってこそ、乱開発の論争なく供給の効果を最大化できる」と付け加えた。
イ・ウニョン、大韓建設政策研究院研究委員は「これまで実居住を重視する政策方向の結果として賃貸物件の減少が持続し、買い取り賃貸に対する市場需要は十分だ」と述べた。
民間建設事業者の側面では、政府が未販売リスクを分担し、民間事業者の非アパート供給余力が拡大したとの評価だ。ナム研究員は「特に全棟単位でしかできなかった従来方式を改善し、20〜50世帯単位の『部分買い取り』を許容し、買い取り基準をソウル10戸へ大幅に緩和することで、民間事業者が背負っていた未販売リスクを公的部門が直接分担した点は前向きだ」としつつ、「ただし先行着工—事後検証方式に伴う事後の工事費清算の対立を未然に防ぐ精緻なガイドラインが必要だ」と語った。
買い取り賃貸の供給拡大に伴う予算負担の増加、管理の難しさなどの側面も考慮すべきだとの意見も出ている。イ研究委員は「買い取り賃貸の場合は所要予算などを勘案すべきだ」とし、「過度な目標物量が設定される場合、執行機関の立場で無理が生じる余地を排除できない」と述べた。続けて「目標物量を満たすことに加え、部分買い取りが許容されると、買い取り後の管理負担が増加しうる」と付け加えた。