政府が前・月世市場の安定のために来年まで首都圏で非アパートの買い取り賃貸を9万戸供給する。このうち6万6000戸がソウル・キョンギの規制地域に集中する。チョンセ（韓国特有の賃貸制度）詐欺の余波と不動産プロジェクトファイナンス（PF）硬直により民間市場で縮小していた非アパートを、政府が買い取り賃貸住宅を通じて短期間に集中的に供給するという計画だ。
国土交通部は今年から来年まで首都圏に買い取り賃貸住宅9万戸を供給し、このうち6万6000戸はソウル・キョンギの規制地域に集中する方針だと22日に明らかにした。
非アパートは都心で迅速な住宅供給が可能な手段である。しかし近年数年間、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）詐欺の余波と不動産PFの硬直により資金調達が難しくなり、供給が急減した。直近3年間の非アパート着工物量は長期平均比で20〜30%水準まで萎縮した。
キム・ヨングク国土交通部住宅土地室長は「住居のはしごの重要な一角である民間非アパート市場の供給が萎縮した状況で、公的部門が積極的に買い取り・供給に乗り出し、市場の正常化を下支えする」と述べ、「前・月世市場の安定などのために非アパートなど住宅供給拡大策を継続的に用意する」と語った。
◇ 規制地域に集中供給…物量確保のため部分買い取りを許容
国土交通部は規制地域を中心に買い取り賃貸の物量を画期的に拡大する。今後2年間で首都圏の買い取り賃貸9万戸のうち73%水準である6万6000戸を、新築買い取りの約定締結、既存物件の買い取りなどを通じて規制地域に供給する。これは過去2年の3万6000戸に比べて2倍水準だ。規制地域内の新築買い取り供給は過去2年間の3万4000戸から5万4000戸へ拡大される。
国土交通部は買い取り物量の確保のため、全棟（棟）単位ではなく部分買い取り方式も許容する。従来は100戸の全事業場を買い取らなければならなかったが、今後は100戸のうち10〜50戸の部分買い取りも可能になる。また規制地域内の最小買い取り基準も、現在のソウル19戸・キョンギ50戸から、ソウル・キョンギいずれも10戸以上へと緩和する。
既存住宅の買い取り賃貸も規制地域に限り、建築年限基準（その他地域10年以下）の適用を除外して買い取り対象と物量を拡大する計画だ。国土交通部は非アパート供給が正常化するまで、規制地域は当初の目標物量を超過しても買い取りを拡大推進し、非アパート市場回復の呼び水の役割を果たす計画である。
◇ 新築買い取り、着工段階別の資金支援を強化
国土交通部は事業者の資金調達の問題も解消する。新築買い取りの約定後、早期に着工および竣工できるよう、着工前の初期事業費支援や工程率に応じた工事費の支払いなどの措置を講じる。
LHが支給する用地確保支援金を土地費の最大80%まで引き上げる。残余の土地費と設計費など初期事業費は、住宅都市保証公社（HUG）のPF融資保証支援を強化して、事業者の資金負担を土地費の10%水準まで大幅に引き下げ、民間の参加を活性化する。
着工後は買い取り代金の支払い方式を、従来の3段階（躯体工事—竣工—品質検査後）での支給から、工程率（3カ月単位）に応じた支払い方式へと改善する。
国土交通部は信託会社の代理事務などを通じて支援資金を管理し、透明性を強化する。LHとHUGは信託優先受益権を確保し、事業の不実を予防する計画だ。
あわせて事業者の設計時間短縮と買い取り賃貸住宅の品質の平準化のため、LHが設計段階から多様なタイプの高品質な標準平面図を配布し、事前コンサルティングを支援する。
とりわけ現在、工事費連動型で約定した物件については「先行着工—事後の工事費検証」方式を導入し、着工時期を前倒しする。用地確保または認可が長期遅延中の物件は約定解除などのペナルティ付与を推進し、事業管理も強化する方針だ。
◇ 市場「前・月世需要を一部吸収…事業者、未販売リスクの負担が軽減」
市場では今回の政府の買い取り賃貸拡大によって、住宅の前・月世需要を一定部分吸収できるとの期待が出ている。ただし非アパート供給拡大が乱開発とならないよう、都市基盤の受容能力を十分に考慮すべきだとの指摘も同時に出た。またアパート嗜好が生じている全体的な市場状況に応じた対策を追加で用意すべきだという意見もある。
ナム・ヒョクウ、ウリィ銀行研究員は「チョンセ（韓国特有の賃貸制度）詐欺の余波とアパートへの偏り現象で供給が崩壊した非アパート市場に、良質な新築賃貸を首都圏の中核地に集中供給するなら、都心インフラを享受したい2030世代の若者と新婚世帯の需要を一定部分吸収できると期待する」と述べた。もっともナム研究員は「規制地域の都心内に短期間で大規模な物量が集中するだけに、道路などのインフラ増設といった都市基盤の受容能力を十分に考慮し、現実的な居住環境の改善が伴ってこそ、乱開発の論争なく供給の効果を最大化できる」と付け加えた。
イ・ウニョン大韓建設政策研究院研究委員は「これまで実居住を重視する政策方向の結果として賃貸の物件減少が続いており、買い取り賃貸に対する市場需要は十分だ」としつつ、「ただし非アパートがなぜ好まれないのか、これまでの市場心理がどのような理由で非アパートではなくアパートに偏重してきたのかを勘案すると、やや物足りなさが残る対策だ」と述べた。
民間建設事業者の側面では、政府が未販売リスクを分担し、民間事業者の非アパート供給余力が拡大したとの評価だ。ナム研究員は「特に全棟単位でのみ可能だった従来の方式を改善し、20〜50世帯単位の『部分買い取り』を許容し、買い取り基準をソウル10戸へと大幅に緩和することで、民間事業者が背負っていた未販売リスクを公的部門が直接分担した点で肯定的だ」とし、「ただし先行着工—事後検証方式に伴う事後の工事費精算の対立を未然に防ぐ精緻なガイドラインが必要だ」と述べた。
買い取り賃貸の供給拡大に伴う予算負担の増加、管理の難しさなどの側面も考慮すべきだとの意見も出ている。イ研究委員は「買い取り賃貸の場合は所要予算などを勘案すべきだ」と述べ、「無理な目標物量が設定される場合、執行機関の立場で無理が生じる余地を排除できない」と語った。続けてイ研究委員は「目標物量を満たすことに加え、部分買い取りが許容されれば買い取り以後の管理負担が増加する可能性がある」と付け加えた。