江南の再建築の「大物」とされるソウル江南区テチドン（大峙洞）ウンマアパートの組合員分担金が8カ月の間に大きく上昇したことが分かった。同じ面積の新築マンションを受け取る場合でも追加負担金が最大2億ウォン近く増え、専有面積143㎡のペントハウスを申請する場合の推定分担金は30億ウォン近く跳ね上がった。
21日、整備業界によると、ウンマアパート再建築整備事業組合は事業施行計画認可の申請を前に、組合員の推定分担金を再算定して公示した。分担金は既存のアパートを取り壊し新築する過程で、組合員が追加で負担しなければならない費用である。組合設立段階で最初に算定され、その後、事業施行計画認可総会前に区庁の審議を経て再算定される。最終金額は管理処分計画段階で確定する。
今回の公示によると、専有76㎡を保有する組合員が再建築後に同じ型を分譲で受け取るには、4億2000万ウォンを追加で支払う必要がある。昨年9月の推定分担金2億3000万ウォンより1億9000万ウォン増えた金額だ。専有84㎡の所有者が同じ型を割り当てられる場合、分担金は同期間に1億8000万ウォンから3億2000万ウォンへと1億4000万ウォン増加した。ウンマアパートは28棟、4424戸規模で、現在は専有76㎡と84㎡の2タイプで構成されている。
大きい型に乗り換える場合は負担がさらに大きくなる。専有76㎡の組合員が再建築後に専有109㎡を分譲で受け取るには、推定分担金15億4000万ウォンを支払う必要がある。専有84㎡の所有者が専有143㎡のペントハウスを申請する場合、負担すべき金額は64億4000万ウォンだ。昨年9月の推定値34億5000万ウォンと比べると29億9000万ウォン増えた。今回の分担金算定では専有286㎡は除外された。
組合設立を推進していた2023年当時の算定金額と比べると、増加幅はさらに大きい。専有84㎡の所有者が専有109㎡に移る際に支払うべき分担金は、2023年2月時点で4億8000万ウォンだったが、今回は12億ウォンと2.5倍に上がった。
ウンマアパートは既存の容積率が204%と高い方だ。その分、再建築後に一般分譲に回せる物量が多くなく、組合員の分担金負担が大きい事業地とされる。今年2月に「駅勢圏容積率特例」の適用を受け、供給戸数が655戸増えて事業性が一部改善したものの、工事費の上昇ペースの方が速く、組合員の負担はむしろ大きくなったと分析される。
ウンマアパート再建築組合の関係者は「推定分担金の審議過程で3.3㎡（1坪）当たりの工事費が900万ウォンから930万ウォンに上方修正された」と述べ、「高級団地に見合うようコミュニティ施設を拡充し、1世帯当たりの駐車台数を増やす一方、延べ床面積が約5万坪増加した点も分担金に反映した」と語った。再建築初期計画当時の想定工事費が坪当たり700万ウォンだった点を踏まえると、工事費は3年で32.9%引き上げられたことになる。
問題は工事費の上昇基調が当分続く可能性が高い点である。原材料価格と人件費が上がり続け、整備事業の工事費は毎年上昇している。整備事業の平均3.3㎡当たり工事費は2021年480万ウォン、2022年518万ウォン、2023年606万ウォン、2024年770万ウォン、2025年808万ウォンへと上がった。ソウルの主要整備事業地ではすでに3.3㎡当たり工事費が1000万ウォンを超えた場所も少なくない。江南区狎鴎亭4区域は1250万ウォン、ソンス1地区は1132万ウォン水準だ。
整備業界の関係者は「一般分譲価格を高く設定しても工事費の上昇ペースの方が速く、分担金は毎年増えざるを得ない構造だ」と述べ、「再建築の分担金に耐えられず、現金清算を選ぶ組合員が増える可能性もある」と語った。