江南の再開発「大物」とされるソウル江南区テチドンのウンマアパートで、組合員の分担金が8カ月の間に大きく上昇したことが分かった。同一面積の新築住戸を受け取る場合でも追加負担金が最大2億ウォン近く増え、専有面積143㎡のペントハウスを申請する場合の推定分担金は30億ウォン近く跳ね上がった。
21日、整備業界によると、ウンマアパート再建築整備事業組合は事業施行計画認可の申請を前に、組合員の推定分担金を再算定して公示した。分担金は既存アパートを取り壊し新築を建設する過程で組合員が追加で負担する費用である。組合設立段階で初めて算定され、その後、事業施行計画認可総会前の区庁審議を経て再算定される。最終金額は管理処分計画段階で確定する。
今回の公示によれば、専有76㎡を保有する組合員が再建築後に同一平型を分譲で受け取るには4億2000万ウォンを追加で支払う必要がある。昨年9月の推定分担金2億3000万ウォンより1億9000万ウォン増えた金額である。専有84㎡所有者が同一平型の配分を受ける場合、分担金は同期間に1億8000万ウォンから3億2000万ウォンへと1億4000万ウォン増加した。ウンマアパートは28棟、4424戸の規模で、現在は専有76㎡と84㎡の2タイプで構成されている。
より大きな平型に乗り換える場合、負担はさらに大きくなる。専有76㎡の組合員が再建築後に専有109㎡を分譲で受けるには、推定分担金15億4000万ウォンを支払う必要がある。専有84㎡所有者が専有143㎡のペントハウスを申請する場合に負担する金額は64億4000万ウォンだ。昨年9月の推定値34億5000万ウォンと比べると29億9000万ウォン増えた。今回の分担金算定では専有286㎡は除外された。
組合設立を推進していた2023年当時の算定金額と比べると、増加幅はさらに大きい。専有76㎡所有者が専有109㎡へ移る際に支払う推定分担金は2023年2月時点で7億8000万ウォンだったが、今回は15億4000万ウォンと約2倍になった。専有84㎡から専有109㎡へ移る場合も、分担金は4億8000万ウォンから12億ウォンへと2.5倍上昇した。
ウンマアパートは既存の容積率が204%と高い部類だ。その分、再建築後に一般分譲に回せる物量が多くなく、組合員の分担金負担が大きい事業地とされる。今年2月に「駅勢圏容積率特例」の適用を受けて供給戸数が655戸増え、事業性が一部改善したものの、工事費の上昇ペースがより速く、組合員負担はむしろ拡大したと分析される。
ウンマアパート再建築組合の関係者は「推定分担金の審議過程で、3.3㎡（1坪）当たりの工事費が900万ウォンから930万ウォンへ上方修正された」と述べ、「高級団地にふさわしくコミュニティ施設を拡充し、1戸当たりの駐車台数を増やした結果、延べ面積が約5万坪増加した点も分担金に反映された」と語った。再建築初期計画当時の予想工事費が坪当たり700万ウォンだった点を踏まえると、工事費は3年で32.9%引き上げられた。
問題は、工事費の上昇基調が当面続く可能性が大きい点である。原材料価格と人件費が上がり続け、整備事業の工事費は毎年上昇している。整備事業の平均3.3㎡当たり工事費は2021年480万ウォン、2022年518万ウォン、2023年606万ウォン、2024年770万ウォン、2025年808万ウォンへと上昇した。ソウルの主要整備事業地では、すでに3.3㎡当たり工事費が1000万ウォンを超えた場所も少なくない。江南区狎鴎亭4区域は1250万ウォン、ソンス1地区は1132万ウォン水準だ。
整備業界の関係者は「一般分譲価格を高く設定しても工事費の上昇ペースの方が速く、分担金は毎年増えざるを得ない構造だ」と述べ、「再建築の分担金に耐えられず現金清算を選ぶ組合員が増える可能性もある」と語った。