政府が多住宅保有者と非居住の1住宅所有者の売り出しを促すため、住宅買い手の土地取引許可区域（許可区域）内の実居住義務を猶予したものの、買い手の実居住によって賃借人の契約更新要求権が拒否される可能性が高まった。現場では、その場しのぎで打ち出す政策により、賃借人保護と住宅契約の慣行がつぎはぎだらけになったという声まで出ている。
◇ 契約更新要求権が制限される可能性…借り手に混乱
20日不動産業界によると、国土交通部は12日、非居住の1住宅所有者が保有する賃借人が居住中の住宅についても許可区域の実居住義務猶予を拡大適用すると発表した。許可区域内の非居住1住宅所有者が全・月世で貸している家を売却できるよう道を開いたものだ。政府は2月、多住宅保有者の「貸している家」の売却に限って同様の恩恵を付与していたが、これを非居住1住宅所有者にまで拡大した。
現在、土地取引許可区域で住宅を買うと、取引許可日から4カ月以内に実居住しなければならない。このため賃借人がいる家は事実上、取引が難しかった。政府はこれを緩和するため、実居住義務を一定期間猶予する案を打ち出した。
政府は2月の発表で、多住宅保有者が貸している家を売る際の実居住猶予期間を2028年2月11日と定めた。5月の発表では、非居住1住宅所有者が貸している家を売る際の実居住猶予期間を2028年5月11日とした。国土交通部は「2026年5月12日現在締結された賃貸借契約の最初の契約終了日まで実居住を猶予する」としつつも、「遅くとも2028年5月11日までには実居住を目的に入居しなければならない」と明らかにした。
問題は、この過程で既存賃借人の権利が揺らぐことになった点である。家主が住宅を売却する場合、新たな家主は2028年5月11日までに入居しなければならないため、現在の借り手はその後の契約更新要求権を行使しにくくなる。賃貸借保護法では、賃貸人またはその家族が実居住する場合、契約更新要求権を制限できるようにしている。
政府が非居住1住宅所有者に家を売るよう誘導する政策を発表し、買い手が2028年5月11日までに入居しなければならないと定めたため、現在の賃借人のうち契約更新要求権を使ってこの時期以降まで家を借りる計画を立てた人は家を明け渡さなければならない。賃借人の間では「住宅価格を抑えるとして借り手の権利だけ後退させた」という不満が出ている。
これに関し政府は「買い手が実居住する目的で賃借人のいる住宅を購入する場合には、賃貸借保護法関連規定により賃借人の契約更新要求権が拒否されることがあるが、これは今回の実居住猶予措置とは無関係だ」との立場である。
キム・ドンス韓国公認仲介士協会事務総長は「政府は賃貸借保護法上の最短契約期間である2年を基準に猶予案を設計したが、実際の市場では多様な契約形態が存在する」と述べ、「個別契約によって借り手の損害と市場の混乱が発生せざるを得ない」と語った。
◇ 非居住1住宅所有者「売っても問題、売らなくても問題」
非居住1住宅所有者も現在、混乱している状況だ。非居住1住宅所有者とは、自身が所有する家は他人に賃貸し、当人は別の地域で全・月世で居住する場合を指す。子どもの教育や職場の発令などの理由でこの形を選ぶ。
彼らは政府の長期保有特別控除の縮小や保有税強化などの影響で、既存の家を売却することは可能だ。問題はその後だ。政府が土地取引許可区域内の住宅を購入する際に受けられる「実居住義務の猶予」の対象者を、5月12日以降も無住宅の状態を維持した人に限定したためである。
つまり、非居住1住宅所有者は5月12日基準ですでに1住宅所有者であったため、既存の家を売ったとしても、土地取引許可区域内で賃借人のいる家を新たに購入する場合、実居住猶予を受けられない。結局、新居を買えば4カ月以内に自ら入居しなければならない状況だ。
ソン・チャンヨプ大韓住宅賃貸人協会長は「政府は非居住1住宅所有者に家を売るよう誘導しながらも、いざ買い戻す道は塞いだ」とし、「結局、家を売っても問題、売らなくても問題という状況だ」と述べた。
専門家は、政府が規制を出し、副作用が現れると再び例外規定を付け加える方式が繰り返され、市場の信頼を損なっていると指摘する。ソ・ジニョン光雲大不動産法務学科教授は「許可区域は原則として実居住義務を前提とする制度だが、賃借人がいる住宅だけ例外を認めれば制度の衡平性が揺らぎうる」とし、「場当たり的な政策が市場の混乱を拡大している」と述べた。
※本報道は言論調停委員会の調停に従い一部修正した。