政府が多住宅所有者と非居住の1住宅所有者の売り出しを促すため、住宅買い手の土地取引許可区域（許可区域）内での実需居住義務を猶予したが、賃借人の契約更新請求権が一夜にして消えるなど副作用が拡大している。
政府発表が突如行われ、最近チョンセ・月極賃貸の契約を結んだ賃借人は、住宅賃貸借保護法が定めた最短契約期間である2年を満了できずに家を明け渡さねばならない事態も生じた。現場では、その場しのぎで打ち出す政策によって賃借人保護と住宅契約の慣行が継ぎはぎになったとの声まで出ている。
◇「契約更新請求権が事実上無力化」…借家人に混乱
20日不動産業界によると、国土交通部は12日、借家人が居住中の住宅についても許可区域の実需居住義務猶予を拡大適用すると発表した。許可区域内の非居住1住宅所有者がチョンセ・月極で貸している家を売却できる道を開いた格好だ。政府は2月に多住宅所有者の「賃貸中の家」の売却に限って同様の恩恵を付与していたが、これを非居住1住宅所有者まで拡大した。
現在、土地取引許可区域で住宅を購入すると、取引許可日から4カ月以内に実需居住しなければならない。このため借家人がいる家は事実上取引が難しかった。政府はこれを緩和するため、実需居住義務を一定期間猶予する方策を打ち出した。
政府は2月の発表で実需居住の猶予期間を2028年2月11日と定めたが、5月の発表で2028年5月11日へと3カ月延長した。国土交通部は「2026年5月12日現在締結された賃貸借契約の最初の契約満了日まで実需居住を猶予する」としつつも、「遅くとも2028年5月11日までには実需居住目的で入居しなければならない」と明らかにした。
問題は、この過程で既存賃借人の権利が揺らぐ点である。家主が住宅を売却する場合、新しい家主は2028年5月11日までに入居しなければならないため、現在の借家人はその後、契約更新請求権を行使しにくくなる。賃借人の間では「住宅価格を抑えると言いながら借家人の権利だけ後退させた」との不満が出ている。
長期契約の借家人の混乱も避けられない。現行の住宅賃貸借保護法は最短2年の契約を保障するが、学区や職場の事情などで2年以上の契約を結ぶケースも少なくない。だが今回の措置で、契約満期が2028年5月11日以降の賃借人は、家主の売却の有無により契約期間を調整せざるを得ない可能性が生じた。
最近契約を締結した借家人の事情も同様だ。通常、賃貸借契約は入居の一、二カ月前に締結されるが、政府発表が予告なく行われたためだ。例えば5月1日、2026年7月1日から2028年6月30日まで居住することで契約した借家人は、家主が売却に動く場合、契約終了時点を前倒しせざるを得ない状況に置かれ得る。
キム・ドンス韓国公認仲介士協会事務総長は「政府は賃貸借保護法上の最短契約期間である2年を基準に猶予案を設計したが、実際の市場には多様な契約形態が存在する」と述べ、「個別契約により借家人の被害と市場の混乱が生じざるを得ない」と語った。
◇ 非居住1住宅所有者「売っても問題、売らなくても問題」
非居住1住宅所有者も現在混乱している。非居住1住宅所有者とは、自身の所有する家を他人に賃貸し、当人は別の地域でチョンセ・月極で居住するケースを指す。子どもの教育や職場の人事異動などの理由でこの形態を選ぶ。
彼らは政府の長期保有特別控除の縮小や保有税強化などの影響で既存の家を売却することは可能だ。問題はその後だ。政府が土地取引許可区域内の住宅購入時に受けられる「実需居住義務の猶予」の対象者を、5月12日以降も無住宅の状態を維持した人に限定したためである。
すなわち、非居住1住宅所有者は5月12日時点で既に1住宅所有者であったため、既存の家を売却しても、土地取引許可区域内で借家人がいる家を新たに購入する場合には実需居住の猶予を受けられない。結局、新居を買えば4カ月以内に自ら入居しなければならない状況だ。
ソン・チャンヨプ大韓住宅賃貸人協会長は「政府は非居住1住宅所有者に家を売るよう誘導しながら、いざ再び家を買える道はふさいだ」と述べ、「結局、家を売っても問題、売らなくても問題という状況だ」と語った。
専門家は、政府が規制を出し、副作用が現れると再び例外規定を付け加える方式が繰り返され、市場の信頼を損なっていると指摘する。ソ・ジニョン光雲大不動産法務学科教授は「許可区域は原則として実需居住義務を前提とする制度だが、借家人がいる住宅のみ例外を認めれば制度の公平性が揺らぎ得る」とし、「場当たり的な政策が市場の混乱を拡大している」と述べた。