賃借人が退去せず不動産の売買が最終的に白紙となった場合でも、公認仲介士に仲介手数料を支払うべきだという司法判断が示された。不動産取引の現場では通常、残代金まで支払われて取引が成立したとみて仲介報酬の支払可否を判断する場合が多いが、裁判所は売買契約が締結された時点で既に仲介業務は完了したとみなした。
20日不動産業界と法曹界によると、今月ソウル中央地裁は主要判決の一つとして事件「2025가단89955」の判決文を公開した。裁判所は被告の株式会社Bが原告の公認仲介士Aに仲介報酬1億395万ウォンとこれに対する遅延損害金を支払うよう命じた。遅延損害金は2025年6月19日から完済日まで年12%の割合で計算することとした。
事件はソウル中区の一つの土地と地上建物の売買過程で発生した。B社は2024年10月30日、公認仲介士Aの仲介で買主Cと当該不動産を105億ウォンで売却する契約を締結した。手付金は10億5,000万ウォン、中間金は15億5,000万ウォン、残代金は84億ウォンだった。中間金の支払日は2024年11月29日、残代金の支払日は2025年5月1日と定めた。
契約には重要な特約も含まれた。B社が当該不動産にいるすべての賃借人を退去させた後、土地と建物を買主に引き渡すという内容だ。その後、当事者らは残代金の支払日を2025年5月1日から同月16日に延期した。
しかし延期された残代金期日を過ぎても、B社は賃借人を全員退去させることができなかった。買主Cはこれを理由に残代金の支払いを留保した。残代金を受け取れなかったB社は売買契約が最終的に完了していないとみて、公認仲介士Aに仲介報酬を支払わなかった。
これを受けAはB社を相手取り、仲介報酬1億395万ウォンと遅延利息の支払いを求めて提訴した。審理でB社は「原告Aが残代金支払日を2025年5月1日から5月16日に延期し、延期後の残代金期日にも買主が残代金を支払わなかった」として「仲介報酬を支払う義務はない」と主張した。
しかし裁判所はB社の主張を認めなかった。裁判部は売買契約の特約事項に「残代金期日は相互協議のうえ調整できる」との内容があり、B社も残代金支払日を5月1日から16日に延期することに同意したとみた。したがって残代金期日の延期の責任を公認仲介士Aに転嫁することはできないと判断した。
裁判所はまた、売買が最後まで履行されなかった原因は公認仲介士の仲介業務未了ではなく、売主側の賃借人退去義務の不履行にあるとみた。裁判部は「被告は本件不動産の賃借人を全員退去させた後に不動産を引き渡すことに定めたが、延期後の残代金支払期日はもとより、弁論終結日である2025年9月9日まで賃借人が当該不動産を占有・使用中であるとみられる」と述べた。
続けて「このため買主が残代金の支払いを留保している事情を考慮すると、本件売買契約に関する原告の仲介業務が完了していないとか、仲介報酬の支払時期が到来していないとは言い難い」と判断した。
結局、裁判所は買主が残代金を支払っていないという事情だけで仲介報酬の支払義務が消滅するわけではないとみた。売買契約が締結され、その後の残代金支払いの遅延原因が売主の賃借人退去義務の不履行にあるなら、公認仲介士の仲介業務は既に完了したと評価できるという趣旨である。
ピョン・ソンボ法律事務所ジウム弁護士は「一般的な不動産売買契約では、多くの人が残代金を受け取れなければ契約が終わっていないと理解し、仲介手数料を支払わなくてもよいと考える場合が多い」としたうえで「しかし売買契約書を作成した瞬間に契約は締結され、仲介業務も行われたことになり、法的には仲介手数料の支払義務も発生する」と説明した。