7月から既存の個人登録賃貸事業者も賃貸保証金返還保証の加入ハードルが上がる。これまで新規契約にのみ適用していた強化基準を既存賃貸住宅の更新契約にまで拡大し、賃貸事業者の資金負担が増す見通しだ。非アパートのチョンセ（韓国特有の賃貸制度）市場が一段と萎縮し、月額賃料（ウォルセ）への転換スピードも速まるとの懸念が出ている。
19日、住宅都市保証公社（HUG）によると、HUGは7月から登録賃貸事業者の既存賃貸住宅の更新契約にも強化された賃貸保証金返還保証の加入基準を適用する。賃貸保証金返還保証は、賃貸事業者が入居者の保証金返還のために義務的に加入しなければならない保証商品である。
現在は新規契約に対してのみ負債比率90%基準が適用されている。だが今後は更新契約にも同一の基準が適用され、賃貸事業者は保証加入のために借入規模を縮小するか、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金を引き下げなければならない状況に置かれる。
負債比率は賃貸保証金と根抵当権設定額などを合算し、住宅価格で割って算定する。例えば時価5億ウォンの住宅の場合、賃貸保証金と住宅ローンなど債務総額が4億5000万ウォンを超えると返還保証の加入が難しくなる。実質的にチョンセ（韓国特有の賃貸制度）金と借入を合わせた金額が住宅価格の90%を超えてはならないということだ。
公示価格の適用比率も強化される。連立・多世帯住宅など非アパートの共同住宅の場合、従来は公示価格の130〜150%水準だった認定比率が、今後は125〜145%に引き下げられる。これにより9億ウォン以下のビラの場合、従来はチョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金が公示価格の150%以内であれば保証加入が可能だったが、今後は別途の担保借入がなくても公示価格の130.5%以内に収まって初めて保証加入が可能になる。
HUGは今回の措置がチョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証の事故を減らすためのやむを得ない措置だという立場だ。HUG関係者は「既存賃貸住宅への強化基準の適用は約2年間の猶予期間を経て施行されるものだ」とし、「チョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証事故の予防と保証の健全性確保の観点だ」と説明した。
問題は既存賃貸事業者の負担である。保証加入の要件を満たせなければ返還保証の加入自体が難しくなり、この場合は新規入居者の確保にも制約が生じ得る。結局、多くの賃貸事業者が保証金を下げ、月額賃料を引き上げる方向で契約構造を変える可能性が大きいとの分析が出ている。
実際の市場では非アパートの月額賃料化が一段と加速するとの見方が優勢だ。KB国民銀行のキム・ヒョソン不動産首席専門委員は「過去にも保証基準の強化後、ソウルの非アパート市場で月額賃料の比重が速く増えた事例があった」と述べ、「賃貸事業者の立場では保証金を下げる代わりに月額賃料を上げる方式が現実的な対応策になる可能性が大きい」と語った。続けて「最近は入居者の月額賃料志向の傾向も重なり、月額賃料への転換スピードがさらに速まる可能性がある」と付け加えた。
HUGの負担も大きくなり得るとの懸念も出ている。一部の賃貸事業者が強化された基準を満たせず返還保証の加入が止まると、新規入居者の確保が難しくなり、最終的に既存の保証金を返還できない事例が増える可能性があるということだ。この場合、HUGが代わって保証金を返還しなければならない状況も拡大し得る。
賃貸事業者は今回の保証加入要件の強化だけでなく、貸出回収などの圧力も受けているため、保有住宅を売り物として出す可能性も出ている。ただし市場安定効果は限定的だとの見方が多い。賃貸事業者の保有物件の相当数がビラなど非アパートに集中しており、需要が十分ではないためだ。キム委員は「売り物は増えるかもしれないが、市場での消化が容易ではない類型の住宅が多い」と述べた。