ソウルのマンション市場が再びざわついている。売買だけでなくチョンセ（韓国特有の賃貸制度）と月極め家賃まで一斉に大幅に上昇する「三重の強含み」局面に入った様相だ。
17日韓国不動産院によれば、年初から5月第2週までのソウルのマンション価格は累計で3.10%上昇した。これは前年同期の上昇率1.53%と比べると倍に達するペースだ。
当初今年1月に1.07%だった月間の住宅価格上昇率は2月0.74%、3月0.34%まで継続的に縮小し、沈静化するかに見えた。しかし4月に入って0.55%へ反発した。週次で見ても上昇率は4月第3週から5月第1週まで0.14〜0.15%水準で横ばいを維持したが、譲渡所得税の重課猶予終了後初の公表となる5月第2週に0.28%へと明確に拡大した。
賃貸借市場の過熱ぶりはさらに深刻だ。5月第2週までのソウルのチョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格の今年の累計上昇率は2.89%を記録した。数値上は売買の上昇率より低いが、前年同期（0.48%）と比べると6倍の速さだ。毎月支払う月極め家賃も事情は似ている。今年4月までの累計の月極め家賃上昇率は2.39%で、前年同期（0.57%）水準を大きく上回った。
このように価格が急騰する理由は、市場で家を探す人に比べて売り物件が著しく不足しているためだ。供給と需要の均衡を示す需給指数を見ると、売り手優位の現象がそのまま表れている。需給指数は100を基準に、200に近いほど売りに出す人よりも探す人が多いことを意味する。0に近いとその逆だ。
5月第2週の売買需給指数は108.3、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）需給指数は113.7を記録し、それぞれ2021年3月以降およそ5年ぶりの高水準を示した。4月の月極め家賃需給指数も109.7で2021年10月以降の最高値を更新した。週次の売買需給指数は2021年3月第1週（108.5）以来、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）需給指数は同月第2週（116.8）以来で最も高い水準だ。4月の月極め家賃需給指数は2021年10月（110.6）以来の最高値だ。
焦点は、この局面が固定化を経て今後どれほど持続するかだ。売買市場の場合、市中に供給された資金規模と貸出金利などが今後の流れを決める核心変数だ。実際、今年3月基準の市中通貨量（M2平均残高）は4132兆1000億ウォンで、昨年11月以降5カ月連続で増加する趨勢だ。ここに、最近好況を迎えた株式市場で得た資産が不動産市場へ本格的に移動する場合、住宅価格の上昇圧力は一段と強まらざるを得ない。
前月・月極め家賃の急峻な上昇は続くとみる見方が支配的だ。韓国不動産院の4月住宅価格動向調査の結果によれば、ソウルのマンション売買価格が0.55%上昇する間、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）は0.82%、月極め家賃は0.74%上昇した。ヴィラや長屋住宅など非マンション分野で発生したチョンセ（韓国特有の賃貸制度）詐欺の余波でマンションを求める借家人は増えた一方、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）物件を供給する新築マンションの入居物量は不足しているのが実情だ。
政府は昨年の9・7対策を通じて2030年まで首都圏に公共住宅など135万戸を供給するとしたが、これは着工基準であり、実際に建物が完成して入居に至るまでには最短でも2〜3年の時間がかかる。