ソウル瑞草区のマンション月極（賃貸）物件が今月に入り26%近く急増したことが分かった。多住宅保有者に対する譲渡所得税の重課猶予終了を前にしても売買が成立しないため、家主が物件を月極に切り替えているとの分析が出ている。保有税強化の可能性まで取り沙汰されるなか、税負担を賃借人に転嫁しようとする動きが本格化しているとの見方もある。
14日、不動産ビッグデータプラットフォームのアシルによると、前日基準で瑞草区のマンション月極物件は4297件だった。今月1日（3412件）と比べると25.9%増加した数値だ。半月も経たないうちに月極物件が885件増えたことになる。
瑞草区の月極物件は1月23日、李在明大統領が多住宅保有者の譲渡所得税重課猶予終了方針を公式化して以降、減少傾向を示した。その後、3月初めには2468件まで減ったが、最近になって再び増加に転じた。
チョンセ（韓国特有の賃貸制度）物件も増加しているが、月極の増加幅の方が急だ。物件が最も少なかった3月初めと比べると、瑞草区のマンション月極物件の増加率は74.1%に達した。同期間のチョンセ物件の増加率（60.2%）より10%ポイント以上高い水準だ。
現場では売買市場の低迷が月極への転換を促しているとの反応が出ている。瑞草区盤浦洞のある公認仲介士は「貸出規制の影響で超高額マンションは緊急売りに出しても取引が容易でない状況だ」とし、「多住宅保有者が保有税と金融費用の負担に耐えるため、売買物件を高額月極に切り替えている」と語った。
瑞草区はソウルでも多住宅保有者の比率が高い地域とされる。国家データ庁の「2024年住宅所有統計」によれば、ソウル居住の多住宅保有者は37万1826人で、このうち瑞草区居住者は2万1702人で全体の16.7%を占めた。
高額住宅が密集する地域であるだけに月極水準も高い。国土交通部の実取引価格公開システムによると、年初から前日までに締結された瑞草区の月極契約のうち、月額500万ウォン超の取引は全体の5%（224件）に達した。3月には瑞草区レミアンパストリジの専有面積168㎡が保証金1億ウォン、月額1080万ウォンで取引された例もある。
瑞草区のマンションで月極物件が増えているのは、政府の保有税改編と連動する。7月に発表される税法改正案に、総合不動産税と財産税の負担を強化する案が盛り込まれる可能性が高い状況だ。保有税は高額住宅保有者や多住宅保有者にとり特に致命的であるだけに、瑞草区で最初に税負担を下げるための「租税転嫁」が顕在化しているとの分析が出ている。
コ・ジュンソク延世大商学大学院教授は「瑞草区は税制の変化に敏感に反応する地域だ」とし、「高額月極への転換の流れが今後ソウル外郭地域へ拡散する可能性もある」と述べた。
高額月極化は最近になって江北圏にも広がっている。3月、江北区「ハンファフォレナミア」専有面積84㎡は保証金5000万ウォン、月額300万ウォンで新規契約された。9日には同一の間取りが同じ保証金条件で月額310万ウォンで取引され、最高値を更新した。