ソウルと首都圏の核心地域の分譲申し込み市場は依然として高い競争率を記録し、過熱傾向を続けている。ただし首都圏外郭と地方の分譲市場では「入居まで0ウォン」「契約金0ウォン」といった破格条件が登場している。分譲申し込み市場の中でも立地によって雰囲気が極端に分かれる「超二極化」現象が鮮明になっているとの分析が出ている。
14日、建設・分譲業界によると、最近はキョンギ・ピョンテク・キンポ、インチョン、キョンギ・ヤンジュ、チョンナム・ヨスなど未分譲の負担が大きい地域を中心に、契約金の負担を事実上なくすマーケティングが拡散している。契約者が一定金額を先に納付した後、当日に返金する「契約金ペイバック」方式や、中途金無利子の特典などを組み合わせ、初期資金負担を下げる構造だ。
代表例としてはピョンテク・ブレインシティ内の「ビスタドンウォン」が挙がる。ブレインシティ最後の民間分譲大団地として知られるこの団地は、最近「ピョンテク初の契約金0ウォン」を前面に掲げている。契約者がまず500万ウォンを納付すると同日同額を返す方式だ。一部タイプは2028年入居時点まで追加の現金負担がほとんどない条件も提示している。
このようなマーケティングは最近の首都圏外郭の分譲市場低迷と相まって急速に拡散している。高金利と融資規制で実需者の初期資金負担が増す中、建設会社が契約のハードル自体を下げているとの分析だ。実際ピョンテクは昨年初めに未分譲物件が6400戸を超え、供給負担が大きくなった地域だ。その後、サムスン電子ピョンテクキャンパスの投資再開やGTX-Aピョンテクジジェ駅延長への期待感などが反映され、市場の雰囲気が一部持ち直しているものの、依然として残余物件の消化競争は激しい。
ピョンテク以外の地域でも同様の事例が相次いでいる。インチョン・ドファドンの「斗山ウィーブ ザセントラル・ドファ」は「入居まで0ウォン」と中途金無利子の特典を掲げており、スンイドンの「スンイ駅 ラオンプライベート・スカイブ」も契約金負担を事実上なくした条件で需要者の募集に乗り出している。キョンギ北部では「ヤンジュ・ペクセク モアエルガ・グランデ」が契約金0ウォンの条件を打ち出し、キンポ・ムンサン一帯の一部団地も契約金ペイバックや無償オプション提供などを組み合わせたプロモーションを進行中だ。
地方も状況は似ている。チョンナム・ヨスの「ハリントンプレイス・ヨス」は契約金500万ウォンを当日に返す方式のプロモーションを行っており、チュンナムの「ホンソン・スンウォンペリチェ」、ウルサンのKTXウルサン駅近隣の一部新規団地も、契約金0ウォンまたは入居前の追加負担最小化を強調し、未分譲解消に力を入れている。
一方、ソウルと核心立地は雰囲気がまったく異なる。カンナム・ヨンサン・マポなど主要地域は依然として分譲申し込みの競争率が高く、契約金10%の納付が一般的だ。一部の人気団地は契約金だけで数億ウォンに達する場合もある。業界では、同じ首都圏内でも地域別の体感景気が極端に分かれる現象が深刻化していると見ている。
特に業界では、最近拡散している「契約金0ウォン」方式が、過去の新築ヴィラ市場でよく使われた「実入居金0ウォン」マーケティングと類似している点にも注目している。過去のヴィラ市場では攻撃的な金融マーケティングが盛んだったが、最近は未分譲の負担が大きくなり、一部のアパート市場にまで同様の戦略が広がっているということだ。
ただし専門家は過度な期待は警戒すべきだと指摘する。契約金負担だけを下げただけで中途金と残金は正常に納付しなければならない構造であり、金利と融資規制の変化によって資金調達の負担が大きくなる可能性もあるためだ。契約解消時に違約金負担が発生し得る点にも留意すべきだという説明だ。
ソ・ジンヒョン光雲大不動産法務学科教授は「結局、分譲申し込み市場の二極化は価格上昇余力があるかないかの差だ」と述べ、「実需目的の持ち家取得も重要だが、韓国の消費者は依然として投資の観点も併せて見るため、価格上昇の可能性と資金調達計画を総合的に考慮する必要がある」と語った。続けて「初期の契約負担が低いという理由だけで接近するのではなく、立地と市場回復の可能性を十分に見極めるべきだ」と付け加えた。