地方を中心にマンションの未販売在庫（ミブンヤン）懸念が強まるなか、建設各社が公的支援を活用した民間賃貸事業に目を向けている。分譲市場の低迷で自社分譲だけでは事業資金の調達が難しくなり、公的支援を使って企業型民間賃貸マンションを供給する方式に関心が高まっているためだ。建設業界では、建設会社が不動産市況の回復局面で分譲転換により収益を確保しようとする戦略に動いたとの分析が出ている。
14日、住宅都市保証公社（HUG）によると、昨年の公的支援民間賃貸事業の競争率は1.99対1を記録した。公的支援民間賃貸事業の公募支援規模は2023年まで目標実績を下回っていた。だが不動産市況の低迷が始まった昨年から、公募目標値を上回る事業計画書が提出されている。
HUG関係者は「不動産市場が活況の時は一般マンション分譲だけでも事業性が十分で、公的支援民間賃貸事業への参加は低調だった」とし「しかし住宅市況が鈍化し、競争率が有意に高まっており、今年に入って建設会社の関心が一段と強まっている」と述べた。
公的支援民間賃貸は、周辺相場より安く賃貸したのち義務賃貸期間（10年）が終わると分譲転換する制度である。住宅都市基金は民間建設会社とともに資本金を出資し、不動産投資会社（リート・REITs）を設立して賃貸マンションを運営する。公共性を備えた企業型民間賃貸で、入居者資格は無住宅者（持ち家のない人）などに限定される。
建設会社が公的支援民間賃貸マンションに関心を示すのは未販売在庫懸念のためだ。一般に建設会社は分譲代金を基に工事費を調達するが、未販売が発生すると初期事業費の確保が難しくなる。とはいえ確保した用地を長期間放置するのも容易ではない。金融コスト負担が継続的に膨らむからだ。
実際、全国の未販売住宅は3月末時点で6万5283戸と集計された。このうち約70%が地方に集中している。とりわけ竣工後も売れない「悪性未販売」は政府の支援策にもかかわらず3万429戸で、3万戸台を維持している。
公的支援民間賃貸事業を行う場合、建設会社は住宅都市基金の出資とHUGの建設資金貸付まで受けられ、初期事業費の負担を抑えられる。分譲事業に比べ収益性は低いが、賃料を安定的に得られ、不動産市況が回復する際には分譲転換を行い、分譲収益も後日確保できる。公的支援民間賃貸マンションの分譲価格は鑑定評価額を基準に算出され、住宅価格の上昇分が反映される。
業界関係者は「不動産市況が良い時は一般分譲だけでも事業が可能だが、今のように未販売懸念が大きい状況では事業推進自体が容易ではない」とし「公的支援民間賃貸は初期の金融負担が小さく、10年後に分譲転換も可能なため、最近は一般分譲事業を賃貸事業に切り替える事例が増えている」と語った。
すでに公的支援民間賃貸で事業を進める建設会社も相次いでいる。HS Hwasungは4月、ウルサンナムグ・シンジョンドンでウルサンシンジョン公的支援民間賃貸住宅事業を進めると明らかにした。
HUGも増加する需要に対応し、住宅都市基金だけでなく自社資金を活用するHUG型賃貸リート（REITs・不動産投資会社）事業を準備中である。既存の公的支援民間賃貸リートより住宅都市基金の出資比率を下げる代わりに、より多様な事業所に投資する案が有力に検討されている。