韓国土地住宅公社（LH）が地方の竣工後の未分譲マンションを鑑定評価額の90%を超える価格で買い取っており、建設会社の経営失敗を国民の税金で肩代わりするのではないかという批判が高まっている。政府がLHに5000戸の追加買い取り目標まで示したことで、建設・デベロッパー業界では時間を引き延ばせばより高い価格で売れるとの期待感すら形成されているとの指摘が出ている。
◇ 政府が目標値を定め、LHが買い取り価格を引き上げると駆け引きだけが続く
13日建設業界によると、政府と韓国土地住宅公社（LH）は現在「第3次・地方の竣工後未分譲マンション買い取り事業」の申請を受け付けている。この事業は、LHが地方の竣工後未分譲マンションを買い取り、6年間賃貸した後に分譲へ転換する分譲転換型の買い取り賃貸事業である。昨年政府が発表した「地域建設景気補完方策」の一環として推進された。
問題は買い取り価格である。LHは昨年3月の第1次公示当時、3000戸の買い取りを目標に鑑定額の最大83%水準を提示した。だが同年8月に発表した第2次公示では、従来の3000戸に加えて追加で5000戸を買い取る計画を打ち出し、買い取り価格も鑑定額の最大90%まで引き上げた。さらに分譲率、団地規模などに応じて4%ポイントの加算調整率を適用でき、実際の最高買い取り価格は鑑定額の94%水準に達する。
総事業費は約1兆4000億ウォン規模である。政府予算4950億ウォンとLHの自己資金が投入される。
買い取り価格が上がると、建設・デベロッパー各社はLHの公示をめぐり「駆け引き（様子見）」を繰り広げている。昨年の第1次公示当時は58団地、3536戸が買い取り申請を行い、このうち12団地733戸が審議を通過した。だが実際の契約締結は92戸にとどまった。その後、LHが鑑定額の最大90%まで価格を引き上げた第2次公示を出すと、多くの企業が既存申請を撤回して再申請したためである。
LH関係者は「（買い取り価格が上がった）第2次公示で買い取り価格が引き上げられたことにより、ほとんどの企業が既存申請を撤回して再提出した」と述べた。第2次公示には6185戸が買い取り申請を行い、このうち37%に当たる2260戸が買い取り審議を通過した。このうち売買協議の意思を示した1861戸について契約締結が進行している状況だ。
◇ 3年前、共に民主黨「特恵はだめだ、最高鑑定額の50%までに」
政界でも、過去に企業の経営失敗を税金で補填することに対して批判していた。共に民主黨は2023年1月の記者会見で、LHの未分譲マンション買い取りに関連し「特定建設会社の利益を補填しているのではないかとの疑惑がある」とし、「未分譲住宅の買い取り価格は分譲価格に対して最大50%水準まで割引適用すべきだ」と主張した.
当時の論争は、LHがソウル江北区スユ洞「デウォン・カンタビル・スユパレス」の未分譲在庫36戸を約80億ウォンで買い取ったことで浮上した。買い取り時点が尹錫悦（ユン・ソンニョル）大統領が「公共機関の未分譲住宅買い取り方案を検討せよ」と指示する直前だったため、「政府の政策執行過程で特定事業所に恩恵を与えたのではないか」という論争へと広がった。
◇ 専門家・市民社会も高値買い取りは不適切と指摘
専門家や市民社会団体も、鑑定評価額の90%で未分譲マンションを買い取ることに懸念を示している。経済正義実践市民連合（経実連）は8日、声明を出し「未分譲問題の根本原因は建設会社の需要予測の失敗と先売り（先行分譲）の構造にある」とし、「高値買い取りは結局、市民の血税で建設会社の経営失敗を補填することだ」と批判した。
経実連はまた「政府が未分譲住宅を引き受ける前に、建設会社がまず分譲価格の引き下げや資産売却などの自助努力をするよう誘導すべきだ」と主張した。経実連のオ・セヒョン経済政策チーム部長は「建設会社の自助努力なしに血税を浪費することに反対する」と述べた。
一方、建設業界では「地方の建設景気低迷が深刻な状況で未分譲の長期化は地域経済と金融圏の不良につながり得る」とし、「市場ショックを緩和するためのやむを得ない措置だ」との主張も出ている。ただし業界内外では「LHが買い取り価格を引き続き引き上げるとの期待が形成されれば、かえって市場のゆがみを拡大しかねない」との懸念も少なくない。