韓国土地住宅公社（LH）が地方の竣工後の未分譲マンションを鑑定評価額の90%を超える価格で買い取っており、建設会社の経営失敗を国民の税金で肩代わりするのではないかとの批判が高まっている。政府がLHに5000戸の追加買い取り目標まで示したことで、建設・デベロッパー業界では時間をかければより高い価格で売れるとの期待感すら形成されているとの指摘が出ている。
◇ 政府が目標値を定め、LHが買い取り価格を引き上げた結果の様子見競争
13日建設業界によると、政府と韓国土地住宅公社（LH）は現在「第3次・地方竣工後未分譲マンション買い取り事業」の申請を受け付けている。この事業は、LHが地方の竣工後未分譲マンションを購入し、6年間賃貸後に分譲転換する分譲転換型の買い取り賃貸事業である。昨年政府が発表した「地域建設景気補完方案」の一環として推進された。
問題は買い取り価格である。LHは昨年3月の1次公示当時、3000戸の買い取りを目標に鑑定価の最大83%水準を提示した。だが同年8月に発表した2次公示では既存の3000戸に加え、追加で5000戸の買い取り計画を打ち出し、買い取り価格も鑑定価の最大90%まで引き上げた。ここに分譲率、団地規模などに応じて4%ポイントの加算調整率まで適用でき、実際の最高買い取り価格は鑑定価の94%水準に達する。
総事業費は約1兆4000億ウォン規模だ。政府予算4950億ウォンとLHの自己資金が投入される。
買い取り価格が上がると、建設・デベロッパー各社はLHの公示をめぐって「様子見競争」を繰り広げている。昨年の1次公示当時は58団地、3536戸が買い取り申請をし、このうち12団地733戸が審議を通過した。だが実際の契約締結は92戸にとどまった。その後、LHが鑑定価の最大90%まで価格を引き上げた2次公示を出すと、相当数の企業が既存申請を撤回し再申請したためだ。
LH関係者は「（買い取り価格が上がった）2次公示で買い取り価格が上方修正され、大部分の企業が既存申請を撤回して再提出した」と語った。2次公示には6185戸が買い取り申請を行い、このうち37%に当たる2260戸が買い取り審議を通過した。このうち売買協議の意思を示した1861戸について契約締結が進行している状況だ。
◇ 3年前、共に民主黨「特恵はだめだ、最高鑑定価の50%まで」
政界でも過去、企業の経営失敗を税金で補填することに対して批判した。共に民主黨は2023年1月の記者会見でLHの未分譲マンション買い取りに関連し「特定建設会社の利益を補填するのではないかという疑惑がある」とし、「未分譲住宅の買い取り価格は分譲価格比で最大50%水準まで割引適用すべきだ」と主張した。
当時の論争は、LHがソウル江北区スユドンの「デウォン・カンタビル・スユパレス」未分譲分36戸を約80億ウォンで買い取ったことで噴出した。買い取りの時点が尹錫悦（ユン・ソンニョル）大統領が「公共機関の未分譲住宅買い取り方案を検討せよ」と指示する直前だったため、「政府政策の遂行過程で特定事業所に恩恵を与えたのではないか」という論争へと広がった。
◇ 専門家・市民社会も高値買い取りは不適切と指摘
専門家と市民社会団体も、鑑定評価額の90%で未分譲マンションを買うことに懸念を示している。経済正義実践市民連合（経実連）は8日、声明を出し「未分譲問題の根本原因は建設会社の需要予測失敗と先販売（先行分譲）の構造にある」とし、「高値買い取りは結局、市民の血税で建設会社の経営失敗を補填することだ」と批判した。
経実連はまた「政府が未分譲住宅を引き受ける前に、建設会社がまず分譲価引き下げや資産売却などの自助努力を行うよう誘導すべきだ」と主張した。経実連のオ・セヒョン経済政策チーム部長は「建設会社の自助努力なしに血税を浪費することに反対する」と述べた。
一方、建設業界では「地方の建設景気低迷が深刻な状況で未分譲の長期化は地域経済と金融圏の不良につながり得る」とし、「市場のショックを緩和するためのやむを得ない措置だ」という主張も出ている。ただし業界内外では「LHが買い取り価格を引き続き引き上げるとの期待が形成されれば、かえって市場の歪みを拡大させる恐れがある」との懸念が少なくない。